Inbreng PvdA AO Woningcorporaties 26 juni 2013 - Hoofdinhoud
Inbreng PvdA AO Woningcorporaties 26 juni 2013
Voorzitter, er wordt teveel gesproken over woningcorporaties en er wordt te weinig gebouwd. Hoogste tijd dat hier verandering in gaat komen. Waar de maatregelen in de koopmarkt bekend zijn, blijft de onrust voortduren rond de huurmarkt. Het kabinet moet uiterlijk op Prinsjesdag duidelijkheid verschaffen op de grootte dossiers. Het huurbeleid, de Novelle Herziene Woningwet en de Verhuurdersheffing.
De PvdA is zeer ontstemd over de uitgelekte novelle. Het uitlekken vergroot de onrust, de uitgelekte plannen spreken ons op onderdelen niet aan. De PvdA zit niet te wachten op overgangs bv’s waarin corporaties hun bezit in de uitverkoop moeten doen. De PvdA zit al helemaal niet te wachten op juridische splitsingen die nog meer economische onzekerheid veroorzaken en investeringen verder doen afnemen.
De vraag is echter voorzitter of deze minister het iets kan schelen dat er minder gebouwd wordt. Het blad Cobouw kopt op 30 mei: ‘Blok-Lagere productie geen probleem’ . En ook in zijn brief van 21 mei zegt de minister dat er toch teveel corporatiewoningen zijn, dus minder productie is eigenlijk voor deze minister gewenst beleid.
Voorzitter, hebben we hier te maken met de minister van VVD marktideologie of is dit de minister van Bouwen en Wonen van het kabinet Rutte II? Voorzitter, de PvdA herkent zich niet in de uitspraken van de minister, sterker ze staan ook haaks op het Regeerakkoord. Het regeerakkoord gaat uit van behoud van de omvang van de sociale woningvoorraad en een daarop afgestemde investeringscapaciteit van de corporaties. De uitspraken van de minister staan daar haaks op. Graag een toelichting van de minister.
Voorzitter, de omvang van de sociale woningvoorraad is geen doel op zich. Maar de doelgroep van de sociale huur, dat is wat ons betreft wel een gegeven. En die doelgroep neemt toe, niet af. Vraag en aanbod zal variëren van regio tot regio. Nederland is een dynamische woningmarkt met totaal andere investeringsopgaven in Heerlen dan in Utrecht of in Den Helder. De minister lijkt daar volledig aan voorbij te gaan. Zou het niet zo kunnen zijn dat in het ene gebied sloop centraal staat terwijl in het andere gebied tekort is De wachtlijsten zijn toch ook een gegeven? Of wil hij mensen met een laag inkomen verplicht laten verhuizen naar arme krimpgebieden? Gaat VVD wethouder Wiebes uit Amsterdam bussen en verhuiswagens beschikbaar stellen zodat lage inkomens kunnen worden verhuisd naar de nieuwe veengebieden omdat hij vindt dat Amsterdam niks heeft aan haar arme inwoners? Of wil hij huizen die in de Krimpgebieden leeg staan optillen en naar de Randstad brengen? Voorzitter, wat wil de minister met zijn optelsom. Graag een reactie.
Voorzitter, de optelsom van de minisster blijkt ook oa op basis van Woon2012 niet juist blijkt te zijn. Het aantal huishoudens met een inkomen tot 34.000 beslaat 2,9 miljoen mensen. Ruim meer dan de huidige voorraad. Daarnaast breidt de doelgroep zich alleen maar uit door de afname van ruim 3% in de besteedbare inkomens aldus datzelfde Woon2012. Wij pleiten niet voor uitbreiding, noch voor ideologisch gedreven inkrimping maar een verstandig dynamisch bouw- en woonbeleid gebaseerd op demografische en economische ontwikkelingen. Graag een reactie van de minister, voorzitter.
Voorzitter, dat dynamische beleid stonden wij ook al voor in de vorige periode waar het ging om de rigide Europese inkomensgrens bij de toewijzing van huurwoningen. Wij waren dan ook verheugd met de brief die minister Spies eind vorig jaar naar de kamer stuurde op verzoek van CDA en PvdA. Wij komen daar op terug bij de behandeling van Novelle op de herziene Woningwet dit najaar.
Voorzitter, Vestia. In het vorige AO hebben wij nadrukkelijk gevraagd om Vestia nog meer dan nu verantwoordelijkheid te laten dragen voor de oplossing van haar eigen problemen. Inmiddels lezen wij dat er weer pakketten woningen zijn verkocht aan andere corporaties. Hoe verloopt de voortgang? Ziet de minister meer mogelijkheden? Kan van een verdere intensivering sprake zijn zodat de overige corporaties in Nederland minder tot geen heffing moeten betalen? Graag een reactie.
Voorzitter, de verhuurdersheffing. Dank voor de brief met de varianten en grondslagen. Een goede uitwerking van het verzoek van de Kamer.
Voorzitter, ik ga even terug naar de aanvankelijke verhuurdersheffing uit het RA. Die kende de volgende opbouw. 1,6 miljard naar de rijksbegroting, 425 miljoen richting huurtoeslag en 400 miljoen extra investeringscapaciteit voor de corporaties. De WOZ berekening van het CPB bleek echter een flop te zijn. Het nieuwe voorstel uit het Woonakkoord heeft deze bedragen aangepast. Uit de nieuwe berekening van het CFV bleken twee belangrijke zaken. Ten eerste bleef een mismatch in de investeringen bestaan. Op verzoek van Woonakkoord partijen is dit opnieuw berekend nu met inachtname van de reductie van de overhead en extra tijdelijke verkoopprogramma’s. Voorzitter de berekeningen tonen aan dat dit in de komende jaren de mismatch niet wegneemt. Kortom, het kabinet moet dus met betere voorstellen komen. Op basis van deze berekeningen wordt er een niet gewenste effect bereikt. Wat denkt de minister hier aan te gaan doen?
Voorzitter een tweede belangrijk uitgangspunt is dat de berekeningen zijn gebaseerd op een huursom die 80% van de maximaal redelijke huur is. Daarboven is ongewenst en dreigt de betaalbaarheid in het geding te komen. Wij zullen dit beoordelen bij het rapport Woon 2012 ‘Woonuitgaven huurders en kopers’.
Voorzitter, de mismatch en de betaalbaarheid leiden ertoe dat het huidige voorstel nog niet af is. We verwachten van het kabinet met voorstellen te komen bij Prinsjesdag die hier een afdoende antwoord op geven.
Voorzitter, de bescheiden herverdeling die de Woonakkoord partijen voorstellen is tot stand gekomen vanwege de wil om nu vooral toe te geven aan juist die vraag uit gebieden waar geen reëel perspectief op investeringen is. De hardst getroffen krimpgebieden, het zwaarst getroffen stedelijk gebied Rotterdam Zuid en de grote vraag naar omzetting kantoorpanden in woningen.
Voorzitter, dat mag de veel grote vraag en opgave naar herstructurering en nieuwbouw in steden en op het platteland niet verhullen. Wij verwachten dat het kabinet in de begroting 2014 met een aanvullende investeringsagenda komt zodat investeringen in deze gebieden en gericht op opgave die ook in de brief van de minister staan beschreven. Doelen zoals duurzaamheid, nieuwbouw en herstructuring van wijken en krimpgebieden.
Voorzitter geld verkeerd besteedt is ons een doorn in het oog. Dta blijft ook de te hoge overhead bij corporaties. De minister geeft aan dat de voornemens van Aedes om de bedrijfskosten te vrijblijvend zijn. Dat merkten wij al op bij het AO toezicht. Wij menen dan ook dat dit verplicht moet worden genormeerd in een helder toetsingskader te regelen bij de novelle op de Herziene woningwet. Graag een reactie van de minister.
Voorzitter , dit land lijkt in een soort shock terecht te zijn gekomen waarbij buffer na buffer aan het vormen zijn. Resultaat. Dood kapitaal waar niet mee geïnvesteerd kan worden. Corporaties moeten inmiddels een buffer aanhouden om renteschommelingen op te vangen voor haar derivatenportefeuilles. Inmiddels gaat dat om een buffer van 200 basispunten, in gewoon Nederlands twee procent.
Corporaties hebben een buffer van 2,3 miljard. 2,3 miljard euro buffer. Vast.
Voorzitter, voor een 2% buffer is maar 1,5 miljard nodig, voor 1% buffer 660 miljoen.
Voorzitter wij hebben veel deskundigen hierover gesproken. Het unanieme oordeel is dat dit een te hoge buffer bij de huidige lage rentestand, temeer omdat de renteschommeling vooral gericht is om renteverlagingen op te vangen. Voorzitter, met het huidige renteniveau lijkt die 2% voor het huidige renteniveau hoog.
Voorzitter daarom de volgende vragen. Hoe realistisch is een verdere daling van de rente? En als de rente stijgt, wat is dan nog het nut van de reservering m.b.t. neergaande rente?
Voorzitter, wij zouden hier ook graag het oordeel van het WSW en de BNG op ontvangen. Kan de minister voor volgende week een advies met antwoord vragen naar hun oordeel over deze buffers en deze naar de kamer te sturen voor een VAO Woningmarkt.
Een van de varianten die daarbij bezien zou moeten worden is een staffel waarin actuele lange rente wordt gerelateerd aan een realistische risicoreserve. Graag daar ook uw oordeel over.
Ik dank u wel.