Lijst van vragen en antwoorden - Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit - Hoofdinhoud

Deze lijst van vragen en antwoorden i is onder nr. 170 toegevoegd aan dossier 24036 - Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit i.

Officiële titel	Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit; Lijst van vragen en antwoorden
Document­datum	19-07-2000
Publicatie­datum	12-03-2009
Nummer	KST47334
Kenmerk	24036, nr. 170
Van	Staten-Generaal
Commissie(s)	Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM)
Originele document in PDF

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 1999–2000

24 036

Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit

Nr. 170

LIJST VAN VRAGEN EN ANTWOORDEN

Vastgesteld 19 juli 2000

De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer¹ heeft over de brief van de staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer d.d. 8 februari 2000 (24 036, nr. 147) aangaande het kabinetsstandpunt ten aanzien van het advies van de werkgroep MDW, alsmede het rapport «Corporaties tussen vangnet en vrijhandel» de navolgende vragen ter beantwoording aan de regering voorgelegd. Deze vragen, alsmede de daarop op 18 juli 2000 gegeven antwoorden zijn hieronder afgedrukt.

De voorzitter van de commissie, Reitsma

De griffier voor deze lijst, Kroes

¹ Samenstelling:

Leden: Reitsma (CDA), voorzitter, Witteveen-Hevinga (PvdA), Van Middelkoop (GPV), Feen-stra (PvdA), Verbugt (VVD), Poppe (SP), Duive-steijn (PvdA), Crone (PvdA), Augusteijn-Esser (D66), Klein Molekamp (VVD), Hofstra (VVD), ondervoorzitter, Eisses-Timmerman (CDA), Th. A. M. Meijer (CDA), Luchtenveld (VVD), Van Wijmen (CDA), Van der Steenhoven (GroenLinks), Van der Staaij (SGP), Ravestein (D66), Oplaat (VVD), Kortram (PvdA), Van der Knaap (CDA), Van Gent (GroenLinks), Udo (VVD), Waalkens (PvdA) en Schoenmakers (PvdA).

Plv. leden: Leers (CDA), Dijksma (PvdA), Stellingwerf (RPF), Valk (PvdA), Essers (VVD), De Wit (SP), Van Heemst (PvdA), De Boer (PvdA), Scheltema-de Nie (D66), Van Beek (VVD), Geluk (VVD), Visser-van Doorn (CDA), Schreijer-Pierik (CDA), Blok (VVD), Biesheuvel (CDA), M. B. Vos (GroenLinks), Van ’t Riet (D66), Giskes (D66), Niederer (VVD), Vacature (PvdA), Van den Akker (CDA), Halsema (GroenLinks), Snijder-Hazelhoff (VVD), Hindriks (PvdA) en Spoelman (PvdA).

Kamervragen en antwoorden naar aanleiding van het rapport van de werkgroep MDW «Corporaties tussen vangnet en vrijhandel»

Algemeen: Waar vragen aan de orde zijn die betrekking hebben op een keuze van de werkgroep merk ik op dat de werkgroep haar eigen verantwoordelijkheid had. De werkgroep heeft haar onderzoek en analyse zelfstandig verricht. De constateringen, conclusies en aanbevelingen van de werkgroep vallen derhalve buiten mijn verantwoordelijkheid.

MDW-rapport «Corporaties tussen vangnet en vrijhandel»

1

Hebben woningcorporaties een publieke taak? Zo ja, waarom zijn in dat geval de gemeentelijke woningbedrijven begin jaren negentig niet verzelfstandigd maar geprivatiseerd? Is er bij corporaties sprake van publieke of private instellingen? Een private instelling wordt toch niet publiek als zij publieke taken heeft? Waarom hebben andere private partijen, zoals pensioenfondsen, geen publieke taak? Is de publiek taak in de Woningwet de geldelijke steun aan toegelaten particuliere verhuurders, overige particuliere verhuurders en eigenaar-bewoners? Is er sprake van privaat of publiek vermogen? (blz. 1–2)

In de Grondwet wordt in artikel 22, tweede lid, de bevordering van voldoende woongelegenheid gerekend tot voorwerp van zorg voor de overheid. De publieke taak voor de overheid in de volkshuisvesting is hiermee vastgelegd. De uitvoering van de publieke taak, welke nader is uitgewerkt in diverse soorten regelgeving zoals de Woningwet en het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH), wordt door verschillende partijen verricht. Niet alleen door woningcorporaties, maar ook door gemeentelijke woningbedrijven en door particuliere verhuurders. Deze laatste huisvesten immers ook lagere inkomensgroepen. Daarmee zijn zij nog geen publieke instellingen. Het uitvoeren van de publieke taak kan, doch hoeft niet, gestimuleerd worden door geldelijke steun van de overheid. Het beleid ten aanzien van gemeentelijke woningbedrijven, welke een onderdeel vormen van betrokken gemeenten, was en is er op gericht deze op te laten gaan in de woningcorporaties ter plaatse. Woningcorporaties zijn private instellingen en beschikken over een maatschappelijk gebonden vermogen. Het verschil tussen corporaties en particuliere verhuurders zit in het feit dat corporaties op basis van de Woningwet toegelaten zijn. Uit dien hoofde dienen zij zich te verantwoorden over hun activiteiten op de in het BBSH opgenomen prestatievelden en wordt er door de Minister van VROM op voet van de Woningwet en het BBSH toezicht uitgeoefend op de wijze waarop de woningcorporaties hun publieke taak uitvoeren. In de in het BBSH opgenomen prestatievelden is het deel van de publieke taak waarop corporaties worden aangesproken nader uitgewerkt. Voorts zijn corporaties, in tegenstelling tot particuliere verhuurders, gebonden in besteding van hun vermogen. Zij moeten hun vermogen aanwenden op het terrein en in het belang van de volkshuisvesting. Er is sprake van een private rechtspersoon met maatschappelijk gebonden vermogen.

2

Waarom meent dewerkgroep Marktwerking, Dereguleringen Wetgevingskwaliteit (MDW) dat het huidige stelsel doeltreffend voorziet in de doelstellingen die voorvloeien uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en het regeerakkoord? (blz. 2)

Deze vraag heeft betrekking op een constatering van de werkgroep. Ik merk op, dat de werkgroep zelfstandig haar onderzoek en analyse heeft verricht. Constateringen, conclusies en aanbevelingen van de werkgroep vallen dus buiten mijn verantwoordelijkheid. Wel is het kabinet het op hoofdlijnen eens met de constatering, dat het huidige stelsel in redelijke mate voorziet in de volkshuisvestingsdoelstellingen als neergelegd in het BBSH. Voor wat betreft de doelstellingen uit het regeerakkoord merk ik op, dat de sector initiatieven ontplooit om de zelfbeschikking en zelfbeheer te bevorderen (visitatie-stelsel, aanpassing bedrijfstakcode). Ook op het gebied van zelfregulering heb ik geconstateerd, dat de sector initiatieven heeft ontplooid. Tegelijkertijd heb ik geconstateerd, dat die initiatieven onvoldoende garantie geven voor het realiseren van een sluitend stelsel. In dit verband is recentelijk het College Sluitend Stelsel ingesteld, dat een belangrijke bijdrage kan leveren aan het daadwerkelijk ontstaan van een dergelijk systeem. Ten aanzien van de integratie van wonen en zorg verwijs ik naar de ontwerp Nota wonen. Dat geldt ook voor de verdeling van de verantwoordelijkheden tussen de overheid en de sector.

3, 15 en 20

Fungeren de financiële en fiscale voordelen die woningcorporaties momenteel genieten inderdaad als compensatie voor het risico van «politiek-maatschappelijke sturing», of moeten deze voordelen veeleer worden gezien als compensatie voor het beperkte rendement van de «kernactiviteiten» van corporaties? (blz. 2)

Afschaffing van de «subjectieve» vrijstelling ligt in de rede. Mede in het licht van het feit dat van (gelijktijdige) afbouw van regelgeving en verplichtingen voor de woningcorporaties geen sprake is, op welke wijze is het opereren als «toegelaten instelling» in een dergelijke situatie nog aantrekkelijk? Loont «sociaal ondernemerschap» in de toekomst nog wel en wordt de facto de sociale huursector hiermee niet ten grave gedragen? Is het rapport voldoende in balans, gezien het feit dat enerzijds wordt voorgesteld om fors te snoeien in de faciliteiten voor corporaties en er anderzijds wordt gesproken over het uitvoeren van «verplichte (publieke) taken», het versterken van «marktconforme rendementsprikkels», en het aanscherpen van het toezicht? Heeft de MDW-werkgroep voldoende inhoud gegeven aan het aspect van deregulering?

De fiscale voordelen die woningcorporaties momenteel genieten zijn destijds ingevoerd vanuit de optiek dat corporaties primair als voertuig van overheidsbeleid fungeerden en zich vnl. op de uitoefening van deze taken concentreerden. De fiscale faciliteiten stimuleerden de uitvoering van de publieke taken door de corporaties, met het daaraan verbonden beperkte rendement. Corporaties hebben inmiddels, mede als gevolg van de financiële verzelfstandiging, hun vleugels uitgeslagen naar andere deelmarkten en commerciële verhuurders begeven zich in toenemende mate op markten waar voorheen vrijwel uitsluitend corporaties en de kleinere particuliere verhuurders werkzaam waren. Exclusief aan corporaties toegekende fiscale of andere faciliteiten werken in de huidige context van open markten concurrentie-verstorend. Het Kabinet is voornemens deze concurrentie-verstoring op te heffen.

«Sociaal ondernemerschap» moet in de eerste plaats afgemeten worden aan het maatschappelijk rendement dat wordt bereikt. De in de ontwerp Nota Wonen breed geformuleerde maatschappelijke opdracht geeft alle ruimte aan sociaal ondernemerschap binnen de voorwaarde van financiële continuïteit. Ook zijn buiten de maatschappelijke opdracht werkzaamheden mogelijk mits die vallen onder het speelveld van woningen, woondiensten en woonomgeving en mits dergelijke activiteiten niet onder normale concurrentiecondities als «core business» door andere marktpartijen worden aangeboden. Iedere suggestie dat met deze voorstellen de sociale huursector «ten grave wordt gedragen» wijs ik van de hand. Integendeel, er blijft in de toekomst voor de sociale huursector een grote maatschappelijke opgave. Met de voorstellen zoals neergelegd in de ontwerp Nota Wonen is naar de mening van het kabinet een goede balans gevonden tussen het belang van een gelijk speelveld voor alle op de markt opererende partijen en de uitvoering van publieke taken door private partijen als woningcorporaties.

Met u constateer ik dat de werkgroep MDW zich in haar werkzaamheden voornamelijk heeft geconcentreerd op de «M» van marktwerking. Dit was conform het verzoek van het Kabinet aan de werkgroep om met name te kijken naar de zgn. «Markt en Overheid»-effecten die optreden als gevolg van veranderde marktomstandigheden en taakopvatting van corporaties.

4 en 10

Waarom is meer marktwerking in de volkshuisvestingssector op zich

gewenst? (blz. 3)

Waarop is het uitgangspunt gebaseerd dat voor alle relevante partijen op

de woningmarkt een gelijk speelveld moet gelden? (blz. 5)

Door concurrentie te stimuleren kan de kosten–kwaliteitsverhouding van woningen en woondiensten worden verbeterd. De woningmarkt wordt meer vraaggestuurd dan aanbod-gestuurd, waardoor de burger meer keuzemogelijkheden krijgt en kwaliteit en innovatie worden bevorderd. Tevens kan meer marktwerking bijdragen aan doelmatigheid en een gelijk speelveld. Meer marktwerking is «op zich»gewenst, wat betekent dat ongelimiteerde marktwerking niet wenselijk is. Overheidsingrijpen blijft noodzakelijk onder meer om huishoudens die op de vrije markt onvoldoende zelf voor een goede en passende woning kunnen zorgen, ook aan bod te laten komen.

Als verschillende aanbieders op dezelfde markt vergelijkbare producten en diensten (willen) leveren, dient de overheid onterechte concurrentie verstorende maatregelen zoveel mogelijk weg te halen, opdat vragers en aanbieders een optimale afweging kunnen maken.

5

De werkgroep is voorstander van het handhaven van een hybride non-profit sector, waarbij corporaties onder nauwe omschreven voorwaarden andere activiteiten verrichten in het buitengebied, mits deze aan het wonen zijn gerelateerd. Past de aankoop van Oininio door woningbouwvereniging het Oosten onder deze voorwaarden? (pag. 3)

De werkgroep MDW en corporaties had haar eigen verantwoordelijkheid. Ik kan deze vraag dan ook niet voor de werkgroep beantwoorden. Overigens heb ik destijds in het «algemeen overleg met betrekking tot het toezichtsbeleid in relatie tot de Nota Wonen, alsmede de aankoop van onroerend goed van Oibibio door corporatie het Oosten» (kamerstuk 24 508 nr. 54) aangegeven, hoe ik mijn afweging met betrekking tot het toestaan van de koop van Oibibio heb gemaakt. In de ontwerp Nota Wonen heb ik in hoofdstuk 10 het toekomstige afwegingskader met betrekking tot de toegestane activiteiten van corporaties weergegeven.

6

Een gelijk speelveld zou eveneens kunnen worden bereikt door het aantrekkelijker maken van het non-profitstelsel voor huidige marktpartijen, bijvoorbeeld door het verruimen van de mogelijkheden tot dividenduitkering en/of het verruimen van de uittredingsmogelijkheden. Waarom is aan deze mogelijkheid geen aandacht geschonken, waarbij de faciliteiten niet worden opgeheven maar de status van «toegelaten instelling» (inclusief de daarbij horende voordelen) meer binnen bereik van geïnteresseerde marktpartijen komt? (blz. 3–4)

De werkgroep MDW heeft geconstateerd dat het verkrijgen van de status van toegelaten instelling in de zin van de Woningwet in principe iedere organisatie vrij staat, doch dat de daaruit voortvloeiende verplichting ten aanzien van de winstbestemming zodanig is dat toelating niet of nauwelijks aantrekkelijk is voor commerciële ondernemingen. Zij heeft zich in haar advies geconcentreerd op het wegnemen van concurrentie-verstoren-de faciliteiten. Tevens beveelt zij aan de mogelijkheden tot het, onder voorwaarden, uit het stelsel treden te onderzoeken. Het Kabinet heeft deze aanbeveling overgenomen. Voorts ben ik voornemens de toetreding tot de sector, tijdelijk of gebiedsgericht te vergemakkelijken.

7

Wat zijn de mogelijkheden van uittreding van corporaties uit het stelsel, onder voorwaarde van het behoud van een levensvatbare, bestendige en doeltreffende ordening? Is hier niet sprake van «een vlucht» van maatschappelijk geld? (pag. 4)

Uittreden uit het non-profitstelsel is onder huidige regelgeving niet mogelijk; slechts intrekking van de toelating kan aan de orde zijn, waarbij het bezit van de desbetreffende corporatie vereffend wordt binnen de sector. De mogelijkheid tot uittreding zal worden gecreëerd. Uittreding wordt mogelijk indien het belang van de volkshuisvesting zich hier niet tegen verzet. Uittreden is daarom gebonden aan bepaalde voorwaarden. Een van de voorwaarden daarbij is dat er voor de zittende bewoners garanties zijn dat de woondiensten op tenminste het zelfde serviceniveau tegen een aanvaardbare prijs geleverd blijven worden. Vlucht van maatschappelijk gebonden vermogen is hierbij niet aan de orde aangezien uittreding gepaard zal gaan met een vorm van financiële afrekening met de uittredende corporatie.

8 en 23

Waarop is het vertrouwen gebaseerd dat de huidige marktimperfecties van tijdelijk aard zijn? (blz. 5)

De analyse gaat uit van een overgang van een aanbodgedreven naar een vraaggedreven volkshuisvestingsmarkt. Is dit een juist uitgangspunt? Zal er ook in de toekomst in bepaalde regio’s en buurten en/of voor specifieke doelgroepen een woningmarkt zijn die wordt gekenmerkt door schaarste? Blijft in dat geval overheidsbemoeienis en een rol voor de toegelaten instellingen niet noodzakelijk? Is het dan logisch en wenselijk dat toegelaten instellingen over voldoende garanties beschikken om hun maatschappelijke verantwoording waar te kunnen maken? Vervalt met deze kanttekening de basis waarop de analyse is gebaseerd?

Overheidsinterventie kan op verschillende aspecten het functioneren van het marktsysteem corrigeren of bevorderen dat marktprocessen tot (sociaal) gewenste uitkomsten leiden.

Het prijsmechanisme heeft thans nog niet overal geleid tot een maatschappelijk geaccepteerde evenwichtssituatie qua kwantiteit en kwaliteit. Overschotten in de ene sector of regio gaan samen met tekorten in de andere sector of regio. Vrije marktwerking leidt, zeker in niet-evenwichts-situaties, met name voor kwetsbare groepen tot verhoging van de risico’s. Deze groepen hebben zonder overheidsregulering het meest te lijden van bewonersselectie. Het voorkómen van uitsluiting en ruimtelijke segregatie zijn in dit verband belangrijke redenen voor overheidsinterventie. De zorg voor een goede omgevingskwaliteit en leefbaarheid en de zorg voor behoud en versterking van de culturele prestaties uit het verleden op stedelijk niveau en op wijkniveau zie ik eveneens als belangrijke reden voor overheidsinterventie, daar dergelijke waarden onvoldoende in de prijs tot uitdrukking komen en het prijsmechanisme derhalve niet optimale uitkomsten genereert.

Overheidsinterventie zal, afhankelijk van de aard en de impact van de marktimperfecties, een andere vorm aan kunnen nemen. Het Kabinet heeft naar aanleiding van het MDW-rapport aangegeven in ieder geval voor de korte en middellange termijn een overheidsinterventie in de vorm van een non-profitstelsel te willen behouden.

9 en 36

De doelmatigheid en transparantie van het presteren van corporaties zal

worden vergroot door het ontwikkelen van benchmarkingsystemen en

dergelijke. Wat wordt hiermee bedoeld en welke vorm gaat dit krijgen?

(blz. 5)

Komen de gegevens uit het momenteel nog niet afgeronde onderzoek

naar doelmatigheid op een later tijdstip beschikbaar? (pag. 45)

Benchmarken betekent het vergelijken en verbeteren van organisaties aan de hand van de gegevens van andere vergelijkbare organisaties ter stimulering van de doelmatigheid. Het MDW-rapport constateert dat de inzet van corporaties op het terrein van de volkshuisvesting doeltreffend is, maar dat er twijfels zijn op het gebied van doelmatigheid, mede gelet op het veelal ontbreken van concurrentieprikkels op de sociale huurmarkt. Naar de kostendoelmatigheid van de corporaties heeft de MDW-werk-groep, gezien de tijdsdruk, geen empirisch onderzoek kunnen (laten) verrichten. Verbetering van kostendoelmatigheid zal actief bevorderd worden. Ook de sector zelf heeft hiertoe initiatieven ontplooid.

11 en 38

Om welke bedragen gaat het per jaar bij het prijsvoordeel, voortvloeiend uit de achtervang door gemeenten en rijk? In welke mate wordt daadwerkelijk het level playing field beïnvloed? (blz. 5)

Zal de suggestie worden overgenomen, om via premiebetaling door corporaties het «voordeel» van de WSW-faciliteit, waar alleen sprake van is bij financiering met behulp van vreemd vermogen, materieel op te heffen? Zal opheffing van alleen al dit «voordeel» het gemiddelde huurniveau met 7% doen stijgen (blz. 52–53)?

Zoals het Kabinet in de brief van 8 februari jl. heeft aangegeven, zal in overleg getreden worden met betrokkenen over de wijze waarop het prijsvoordeel voortvloeiende uit deze achtervang, daar waar het zich voordoet, kan worden gecompenseerd. Daartoe wordt onderzocht in hoeverre er sprake is van een voordeel. Alsdan kan worden berekend om welk bedrag het gaat. Indien er sprake is van een prijsvoordeel, zal dat de basis vormen voor de berekening van premieheffing. Uit dat onderzoek zal ook verder moeten blijken of en zo ja, in welke mate daadwerkelijk het level playing field wordt beïnvloed.

In een verder gaande optie, waarbij zowel de gemeentelijke- als de rijks-achtervang bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw zou verdwijnen zal het gemiddeld huurniveau, gemeten over een periode van 10 jaar, naar eerste schatting met ca. 7% kunnen stijgen. Instandhouding van de WSW-constructie en de achtervang wordt derhalve van belang geacht. Dit laat onverlet dat corporaties, gelet op hun vermogensontwikkeling, in de komende jaren een inflatievolgend huurbeleid kunnen voeren.

12

Waarom wordt er onderscheid gemaakt tussen het afschaffen van subjectieve vrijstelling van de vennootschapsbelasting (VPb) en de subjectieve vrijstelling voor overdrachtsbelasting? (blz. 5)

Het onderscheid is gemaakt omdat bij beide een verschillende problematiek speelt. Wat betreft de vennootschapsbelasting wordt de problematiek van gelijk speelveld gecompliceerd door het feit dat sommige aanbieders (pensioenfondsen), net als corporaties, vrijstelling voor een deel van hun activiteiten genieten en andere aanbieders niet.

De vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt thans alleen voor corporaties. De voornaamste problematiek bij het vervallen van de vrijstelling betreft de mogelijke nadelige effecten op het proces van herstructurering en de terugverkoop bij verzekerd kopen.

13

Wordt op termijn ook de subjectieve vrijstelling van de VPb van pensioenfondsen en beleggers afgeschaft? Zo nee, waarom niet?

De wet op de vennootschapsbelasting 1969 kent geen subjectieve vrijstelling voor beleggers. Pensioenfondsen zijn onder bepaalde voorwaarden wel vrijgesteld. Dit is mede omdat pensioenfondsen niet een met andere, aan de vennootschapsbelasting onderworpen lichamen, vergelijkbaar winststreven kennen. Tegen deze achtergrond zijn er geen concrete voornemens om pensioenfondsen in de heffing van vennootschapsbelasting te betrekken.

14

Wordt, met betrekking tot de zinsnede over de vrijstelling van overdrachtsbelasting aan financiële compensatie gedacht? Zo ja, is het niet veel verstandiger om de inkomsten van deze belasting aan te wenden voor het proces van herstructurering? (blz. 5)

De vrijstelling van overdrachtsbelasting zal op korte termijn, mede ter bekostiging van de BEW vervallen. Via onderzoek worden mogelijke nadelige effecten op de voortgang van de stedelijke vernieuwing en de verkoop van huurwoningen in kaart gebracht. Na ommekomst van de resultaten hiervan zal ik besluiten of maatregelen noodzakelijk zijn.

16 en 26

In de brief wordt gesproken over de terugverkoop bij verzekerd kopen in het kader van de stimulering van het eigen woningbezit voor lagere inkomensgroepen. Zal die terugkoop van woningen niet voldoende geregeld worden middels het wetsvoorstel Bevordering Eigen Woningbezit (blz. 6)

Om aan de toenemende vraag tegemoet te komen worden initiatieven ontwikkeld. Wat voor een initiatieven zijn dat? In hoeverre zijn deze effectief? (pag. 20)

Neen. Het wetsvoorstel Bevordering Eigen Woningbezit regelt in artikel 22, lid 2, sub b. dat partijen overeen kunnenkomen dat de woning, gedurende de eerste 15 jaar, bij doorverkoop als eerste aan de woningcorporatie te koop moet worden aangeboden. Woningen die verkocht worden onder het label «Verzekerd Kopen» moeten,onbegrensd in de tijd, altijd als eerste aan de woningcorporatie te koop worden aangeboden. Bovendien behoeven kopers van woningen onder genoemd label niet per definitie voor BEW-subsidie in aanmerking te komen, waardoor een bepaling over terugverkoop in het wetsvoorstel BEW geen invloed heeft op terugverkoop in het kader van het label «Verzekerd Kopen». Initiatieven ter vergroting van het aanbod door de corporatiesector zullen onder meer bij de besprekingen met de sector in het kader van het Nationaal Akkoord Wonen een belangrijke plaats krijgen. Verder worden vanuit de markt diverse tussenvormen tussen huren en kopen ontwikkeld, waarbij de nodige aandacht besteed zal worden aan een eerlijke verdeling van baten en lasten. De SEV ontwikkelt hiertoe een «Fair-Value» model en het Keurmerk Verzekerd Kopen.

De ontwikkeling van deze tussenvormen, waarbij bijvoorbeeld afspraken gemaakt kunnen worden over de verdeling van de waardeverandering bij verkoop en over terugverkoop van de woning aan de corporatie, zal mijns inziens een positief effect hebben op de bereidheid van corporaties om huurwoningen te verkopen. Ik verwacht dan ook dat de initiatieven tot het gewenste resultaat zullen leiden.

17

Onderschrijft de regering de analyse en de aanbevelingen van de werkgroep MDW in haar geheel, of zijn slechts een deel van deze analyse en aanbevelingen aan te merken als bouwsteen voor de Nota Wonen? (blz. 6)

Ik verwijs hier naar het kabinetsstandpunt in de brief en naar de inmiddels verschenen concept Nota Wonen.

18

Hoe zal de verdere besluitvormingsprocedure met betrekking tot de Nota

Wonen verlopen?

De ontwerp Nota Wonen is, in afschrift aan de Tweede Kamer aan de volgende adviesraden verzonden: de VROM-raad, de Sociaal Economische Raad, de Raad voor het Openbaar Bestuur, de Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling en de Raad voor het Landelijk Gebied. Deze zullen naar verwachting in september hun advies uitbrengen, waarna het kabinet de Nota Wonen definitief vaststelt. De definitieve Nota Wonen zal naar verwachting dit najaar aan de Tweede Kamer verzonden worden.

19, 22 en 29

Waarom komt de rol van de bewoners, of te wel de vraagkant van de

woningmarkt, in de analyse en de brief van de staatssecretaris nauwelijks

aan de orde?

In het rapport worden de MDW-doelstellingen vanuit een vergelijking

tussen de profit en non-profit aanbieders van woningen geanalyseerd,

zonder daarbij in te gaan op de gevolgen voor de burger. Waarom is voor

deze invalshoek gekozen? Hoe luidt de analyse als de MDW-doelstellingen

vanuit het belang van de individuele burgers worden bestudeerd?

(blz. 3–4)

Wat voor een initiatieven worden ondernomen om bij de ontplooiing van

activiteiten beter gevolg te geven aan de wensen van de consument?

(pag. 27)

Er zijn twee aanleidingen te noemen voor het opstellen van het MDW-rapport. Ten eerste heeft de MDW-toetsing plaatsgevonden in het kader van de gedachtenvorming over de toekomstige rol van de corporaties mede gezien in het licht van de huidige ontwikkelingen binnen de sociale woningbouw; ten tweede naar aanleiding van klachten van marktpartijen over vermeend ongelijk speelveld. Het MDW-rapport gaat specifiek in op het zogenaamde markt en overheid-probleem, de daaraan verbonden bijzondere positie van corporaties en de concurrentieverhouding met andere partijen. Ogenschijnlijk komt de burger niet bij deze invalshoek aan de orde. Schijn bedriegt echter. Het implementeren van de aanbevelingen van het MDW-rapport leidt immers tot meer markt-prikkels voor de corporaties en een betere oriëntatie van alle aanbieders op de effectieve vraag. In het algemeen is dat in het belang van de burger.

21 en 41

Waarom wordt in het geheel geen aandacht geschonken aan de «voorkeursbehandeling» die gemeenten veelal corporaties geven, een

verschijnsel dat door de MDW-werkgroep als meer verstorend voor de concurrentieverhoudingen wordt gezien dan fiscale faciliteiten? Wat is de beoordeling van constructies, waarbij een koppeling wordt gelegd tussen enerzijds het toekennen door gemeenten van bouwprojecten aan woningcorporaties en anderzijds «verplicht winkelen» bij de Bank Nederlandse Gemeenten(BNG)?

Hoe kan op korte termijn een transparanter proces van aanbestedingen van projecten door gemeenten tot stand komen? (blz. 66)

Meer in algemene zin acht het kabinet het met betrekking tot voorkeursbehandelingen door gemeenten van belang dat een transparant en open proces van aanbesteding van projecten door gemeenten wordt bereikt. De MDW-werkgroep liet zich niet specifiek uit over de koppeling van gemeentelijk bouwprojecten aan verplicht winkelen bij de BNG. De werkgroep had hierin een eigen verantwoordelijkheid. Afgezien hiervan acht ik constructies waarbij sprake is van concurrentie-verstorende koppelverkoop onwenselijk.

De regelgeving m.b.t. het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) zal naar verwachting leiden tot een meer open houding van gemeenten in het proces van aanbesteden. De gemeente voert bij de stedelijke vernieuwing de regie en zorgt dat er in samenspraak met de maatschappelijke omgeving een ontwikkelingsprogramma tot stand komt. In de ISV-proces-vereisten wordt geëist dat het ontwikkelingsprogramma in samenspraak met relevante lokale partijen wordt voorbereid. Daartoe behoren verhuurders (waaronder corporaties), bedrijven, aannemers, bewonersorganisaties en aangrenzende en belanghebbende gemeenten.

24

Gaf de Woningwet gemeenten enkel de mogelijkheid om voor het eigen woningbedrijf toelating te vragen, of ze die woningbedrijven ook toegang tot geldelijke steun? (blz. 12)

De Woningwet gaf de mogelijkheid aan de gemeenten om voor het eigen woningbedrijf toelating aan te vragen met als voorwaarde dat deze in een afzonderlijke tak van dienst werd ondergebracht. Op voet van artikel 81 van deze wet kon en kan het Rijk aan onder andere gemeenten financiële middelen verstrekken ter uitvoering van woningbouwprogramma’s. De gemeenteraad kan deze middelen doorsluizen naar de uitvoerders van die programma’s, waaronder toegelaten instellingen.

25

Heeft de vervanging van de bankgarantie door een exploitatie subsidie-eis de wetgever in de Woningwet van 1962 ertoe gebracht de toegestane rechtsvormen te beperken tot verenigingen en stichtingen, en de invloed van leden van de toegelaten instelling te beperken vanwege het eigen inkomensbelang? (blz. 13)

Neen. De uitdrukkelijke uitsluiting van de coöperatieve vereniging en de (naamloze) vennootschap als rechtsvorm van een toegelaten instelling is terug te vinden in het Toelatingsbesluit volkshuisvesting (Stb. 1965, 330). In de tekst van de Woningwet van 1962 was die uitsluiting (nog) niet opgenomen. Bij wijziging van de Woningwet in 1975 (Stb. 384) is de formeel wettelijke beperking van de rechtsvorm van toegelaten instellingen tot verenigingen (niet zijnde coöperatieve) en stichtingen pas tot stand gekomen.

Als motieven voor deze beperking in rechtsvorm zijn argumenten van juridische en praktische aard aangevoerd (deze betroffen de noodzaak van ingrijpende en omvangrijke afwijking van het commune recht voor NV’s en coöperatieve verenigingen (Burgerlijk Wetboek en het Wetboek van

Koophandel) om te kunnen voldoen aan de door de Woningwet gestelde eisen aan de statuten en werkwijze van toegelaten instellingen en het gegeven dat deze rechtsvormen in de praktijk zeer weinig voorkwamen). Doorslaggevend voor de keuze voor beperking was echter het principiële bezwaar dat het toelatingscriterium uit de Woningwet, «uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam zijn», niet te verenigen is met een rechtsvorm die winstdeling tot grondslag heeft. Zowel bij NV’s als bij coöperatieve verenigingen is dat namelijk het geval. De vervanging van de bankgarantie aan toegelaten instellingen door exploitatiesubsidies heeft hierbij in zoverre een rol gespeeld, dat door het wegvallen van de terugbetalingsplicht en de verruiming van de exploitatiesubsidies het vermogen van toegelaten instellingen toeneemt en daarmee een eventuele winstdeling in het vizier kan komen.

Van een beperking van de invloed van leden van toegelaten instellingen in bij het opstellen van de Woningwet in 1962 geen sprake geweest, integendeel, en is derhalve ook geen reden geweest voor de beperking van de rechtsvorm tot verenigingen en stichtingen.

27

In hoeverre wordt door gemeentelijke grondbedrijven winst gemaakt bij

de aankoop van grond. Heeft dit gevolgen voor de prijsontwikkeling van

woningen?

Van een eventueel behaalde winst over aangekochte gronden kan pas sprake zijn wanneer de betreffende gronden – in dit geval voor woningbouw – weer worden uitgegeven. Uit recent – in opdracht van VROM uitgevoerd – onderzoek («Relatie-Woningmarkt-Grondmarkt 1991–1998»), dat voorzien van een begeleidende brief, gedateerd 19 juni 2000, aan de Voorzitter van de Tweede Kamer is aangeboden, blijkt dat alle in het woningbouwproces participerende partijen (de oorspronkelijke grondeigenaar, de gemeente, ontwikkelaars en de eerste koper) de mogelijkheid hebben winsten te realiseren. Of en in welke mate winsten worden geboekt is geheel afhankelijk van de lokale woningmarktsituatie. Belangrijk criterium is bijvoorbeeld of er sprake is van een gespannen of ontspannen woningmarkt. De verdeling van de mogelijke winst is geheel afhankelijk van de samenwerkingsvorm die tussen gemeente en ontwikkelaar is overeengekomen. Winst die een gemeente bij de ontwikkeling van een woningbouw-locatie genereert, dient ook bezien te worden in relatie tot bovenwijkse en excessieve kostenelementen die in het kader van zo’n samenwerkingsvorm vaak voor een groot deel ten laste van de gemeente blijven. De grondprijs is een kostenfactor voor woningen. De prijs wordt evenwel door de markt bepaald. De grondverwervingskosten vormen – landelijk gezien – ongeveer 10% van de gronduitgifteprijzen. Dit nuanceert de betekenis van de verwervingskosten – landelijk gemiddeld – in de uiteindelijke gronduitgifteprijs. Omdat de gronduitgifteprijs gemiddeld een veel kleiner deel van de stichtingskosten vormt dan de bouwkosten is er sprake van een sterker nuancerend effect van de verwervingskosten op de totale nieuwbouwprijs van een woning. Voor meer informatie omtrent de uitkomsten van het onderzoek verwijs ik naar de rapportage «Relatie–Woningmarkt-Grondmarkt 1991–1998» en de begeleidende brief aan de Voorzitter van de Tweede Kamer d.d. 19 juni 2000. De grondprijsontwikkeling wordt betrokken bij het kabinetsstandpunt n.a.v. het IBO-grondbeleid, dat in het najaar van 2000 aan de Tweede Kamer zal worden aangeboden.

28

Volgens de laatste cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) stagneert de uitgifte van de bouwvergunningen en de oplevering van nieuwe woningen. Hoe staat dit in relatie tot de activiteiten van corporaties? (blz. 26)

Er heeft zich inderdaad een daling voorgedaan in het aantal bouwvergunningen en opleveringen van nieuwe woningen:

totaal aantal woningen in Nederland waarvoor bouwvergunning is afgegeven:

1998: 87 673 1999: 84 201 (– 4%) totaal aantal gereedgemelde woningen in Nederland: 1998: 90 516 1999: 78 625 (– 13%)

De achterstand bij de uitgifte van bouwvergunningen en de oplevering van nieuwe woningen treedt zowel op in de profit-sector als bij woningcorporaties. In 1999 zijn aan woningbouwverenigingen 15 307 bouwvergunningen voor woningen verleend; in het jaar 1998 werden nog 18 750 bouwvergunningen afgegeven. Er is derhalve sprake van een teruggang met ongeveer 18%.

Het aantal gereedgemelde woningen in de jaren 1998 en 1999 bedroeg, respectievelijk, 20 133 en 17 262, hier is derhalve sprake van een teruggang met ongeveer 14%.

Het beeld bij de woningbouwverenigingen wijkt derhalve enigszins af van het totaal landelijk beeld. De teruggang in het aantal woningen waarvoor bouwvergunning is afgegeven, alsmede het aantal gereedgemelde woningen is bij de woningbouwverenigingen groter dan gemiddeld in Nederland. Een en ander wordt veroorzaakt door de verschuiving van de bouw van woningen in de sociale sector naar die in de marktsector.

30

In welke wetgeving, naast de Woningwet, komt de taakomschrijving voor de zorg voor de volkshuisvesting nog meer aan de orde? Kan dat wellicht overzichtelijker in een en dezelfde wet worden omschreven? (pag. 29).

De regelgeving terzake van de woningcorporaties is neergelegd in de Woningwet. De uitwerking van de regelgeving in de Woningwet is neergelegd in een algemene maatregel van bestuur, te weten het Besluit Beheer Sociale Huursector, welk besluit is gebaseerd op artikel 70 van die Wet. Ik ben voornemens de stelselregelgeving wat betreft corporaties in de toekomst onder te brengen in één wet: de Woonwet.

31

Wordt de doelgroep in voldoende mate bij de formulering van de vernieuwde volkshuisvestingsdoelstellingen betrokken? Wat is de omvang en de samenstelling van nieuwe doelgroepen en doelen, of komt dat bij de Nota Wonen aan de orde? (blz. 30)

In de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig is het inkomen als uitgangspunt gekozen om de «doelgroep» af te bakenen. De nadruk kwam voort uit het, toen begrijpelijke, schaarstedenken. Met de omslag van kwantiteit naar kwaliteit is een bredere oriëntatie van het beleid nodig. De ontwerp Nota Wonen gaat hier nader op in (zie o.m. hoofdstuk 6). Hoofdstuk 5 van de ontwerp Nota Wonen behandelt de positie en verantwoordelijkheden van de consumenten.

32

Is volgens het rapport Cohen een «stichting volkshuisvesting» met ingehouden winsten, een gemiddeld huurprijsniveau van volgens de puntentelling 70% van «maximaal redelijk» evenwel zonder de status van toegelaten instelling, een organisatie met bijzondere rechten? (blz. 36)

Een organisatie die geheel vrijwillig, dus niet als gevolg van regelgeving bovenstaande beleid voert, is geen organisatie met bijzondere rechten volgens het rapport Cohen.

33

Is de bestemmingsplicht van corporaties mede het gevolg van het recht

om een onteigeningsplan te mogen voorbereiden? (blz. 41)

De bestemmingsplicht betreft de wettelijke verplichting voor corporaties om hun vermogen uitsluitend in het belang en op het gebied van de volkshuisvesting in te zetten. Dit vermogen is opgebouwd uit subsidies, huuropbrengst en inkomsten uit vermogen.

Op grond van art. 1 van de Onteigeningswet zijn slechts de Staat, de provincies, de gemeenten en de waterschappen bevoegd een onteigeningsplan voor te bereiden. Een corporatie kan dit dus niet.

34

Is er reden om aan te nemen dat een deel van de geldelijke steun die na de Tweede Wereldoorlog aan woningcorporaties is verstrekt niet voor lagere huurprijzen is aangewend, maar aan het vermogen van woningcorporaties ten goede is gekomen? (blz. 41/42 MDW)

Wat betreft de subsidiëring door het Rijk van woningcorporaties sinds de Tweede Wereldoorlog dient een onderscheid te worden gemaakt tussen investerings- en exploitatiesubsidies.

Het kostprijsverlagende effect van investeringssubsidies werd direct in de huur doorberekend. Dit kwam tot uiting door hetzij een lagere aanvangs-huur (bij nieuwbouw) hetzij een lagere huurstijging dan anders het geval zou zijn geweest (bij woningverbetering). Er is geen reden om aan te nemen dat investeringssubsidies anders dan ten bate van de huurder zijn aangewend.

Ten aanzien van na de Tweede Wereldoorlog verstrekte exploitatiesubsidies dienen 3 perioden te worden onderscheiden. In de eerste periode, tot de tweede helft van de jaren zeventig, kenden corporaties een terugbetalingsplicht bij batige saldi waardoor ze geen reserves konden opbouwen. Met de implementatie van de adviezen van commissie de Roos veranderde dit. Corporaties kenden niet langer een terugbetalingsplicht bij batige saldi. Deze saldi konden worden gereserveerd voor bijvoorbeeld toekomstige onderhoudsinspanningen. Corporaties konden sinds 1975 derhalve een zeker weerstandsvermogen opbouwen.

De derde periode wordt gemarkeerd door de brutering in 1995. De afkoop van de exploitatiesubsidies door het Rijk heeft betekend dat het exploitatierisico volledig bij de corporaties is komen te liggen. Om die reden heeft het weerstandsvermogen (eigen vermogen plus voorzieningen) voor corporaties aan belang gewonnen. Daar komt bij dat in de loop van de jaren ’80 en ’90 de objectsubsidies grotendeels zijn afgebouwd. Voor (onrendabele delen van) investeringen wordt nu van de corporaties zelf een bijdrage verwacht. Ook hiertoe moet een beroep op het weerstandsvermogen worden gedaan.

Concluderend kan worden gesteld dat de subsidies van het Rijk in directe zin ten goede zijn gekomen aan de huurders. Dit laat onverlet dat bij sommige woningcomplexen de huur- en subsidieinkomsten over de gehele exploitatieperiode bezien, hebben kunnen bijdragen aan de vorming van het weerstandsvermogen van een corporatie, naast bijvoorbeeld opbrengsten uit verkoop.

35

Waarom is onder het dynamische kostprijsstelsel een voorkeursbehandeling voor echte marktpartijen (een inbreuk op het gelijke speelveld) wel geaccepteerd (zie blz. 43 van het MDW-rapport), en waarom wordt het fiscaal stimuleren van «sociaal ondernemerschap», dat een onmisbare bijdrage levert aan het realiseren van overheidsdoelstellingen op het gebied van wonen als een probleem ervaren? (blz. 43)

De Dynamische KostPrijs-systematiek (met klimleningen) was destijds een belemmering voor de verkoopmogelijkheden. Het te verwachten indirecte rendement voor beleggers stond daarmee onder druk. Daarnaast bood de Dynamische KostPrijsregeling een in de ogen van beleggers te laag aanvangsrendement. Daar kwam eind jaren ’70/ begin jaren ’80 bij dat de woningprijzen daalden. Beleggers waren om die redenen in die periode nauwelijks meer geïnteresseerd in het investeren in nieuwbouw. Vanwege het toen nog grote kwantitatieve woningtekort was stimulering van nieuwbouwactiviteiten van beleggers door gunstiger subsidievoorwaarden opportuun. Voor de woningcorporaties was het (indirecte) rendement niet relevant, slechts de mogelijkheden van een kostendekkende exploitatie waren van belang.

De huidige situatie is een volstrekt andere. Mede samenhangend met de afschaffing van een groot deel van de objectsubsidies zijn de huren van goedkope tot middeldure woningen inmiddels op een kostendekkend niveau, zo blijkt onder meer uit onderzoek van het Onderzoeksinstituut voor Toegepaste Bestuurskunde (OTB). Voor beleggers betekent dit dat deze deelmarkt in potentie meer aantrekkelijk is geworden. Dit wordt versterkt door de ontwikkeling van de verkoopprijzen waardoor het te verwachten indirecte rendement is toegenomen. Dit heeft geleid tot een toenemende belangstelling van de zijde van beleggers op deze deelmarkt. Een dergelijke toename van de concurrentie op de «publieke taken» kan vanuit de positie van de huurder als wenselijk worden beschouwd. Gelet op deze veranderde marktsituatie is fiscale stimulering via subjectieve vrijstellingen thans minder opportuun.

37

Kan periodieke controle van de gegevens van de zittende huurder periodiek op korte termijn worden ingevoerd, zodat huurders die niet meer tot de doelgroep behoren niet in te goedkope woningen blijven zitten? Hoe kan vervolgens tot actie worden overgegaan?

Indien het inkomen van een huurder dermate stijgt, dat deze niet meer tot de oorspronkelijke doelgroep van beleid kan worden gerekend, is het niet mogelijk het huurcontract op te zeggen, daar de huurder huurbescher-ming heeft op voet van het Burgerlijk Wetboek. Het is niet wenselijk in het huurbeschermingsrecht van het BW een opzeggings-/ontruimingsgrond op te nemen in verband met de situatie dat de huurder vanwege het gestegen inkomen niet meer tot de doelgroep behoort. Het belang van de huurder tot voortzetting van de huurovereenkomst is immers veel groter dan het belang van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst dan wel het volkshuisvestingsbelang. In verband daarmee is voor deze situaties, anders dan voor specifieke voor ouderen en gehandicapten gebouwde respectievelijk bestemde woningen, in het wetsvoorstel tot vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het BW (TK, 1997–1998, 26 089) geen opzeggings-/ontruimingsgrond opgenomen. Gelet op het bovenstaande is er derhalve geen sprake van vervolgactie.

39

Waarom wordt het lenen bij de BNG in deze toetsing buiten beschouwing

gelaten? (blz. 53)

Deze vraag heeft betrekking op een keuze van de werkgroep. Ik merk op dat de werkgroep zelfstandig haar onderzoek en analyse heeft verricht. Constateringen, conclusies en aanbevelingen van de werkgroep vallen dus buiten mijn verantwoordelijkheid.

40

Is het wenselijk dat door beperkingen van het speelveld corporaties niet

vrij kunnen inspelen op de veranderende voorkeuren van de woon-

consument? Zo nee, hoe kan hierin verbetering aangebracht worden? (blz. 61)

Het vermogen van woningcorporaties is zogenaamd «Maatschappelijk Gebonden Vermogen» wat inhoudt dat het uitsluitend mag worden ingezet op het gebied van de volkshuisvesting. In dit verband heeft het Rijk een speelveld gedefinieerd. Binnen dit speelveld kunnen corporaties in spelen op de veranderende voorkeuren van de woonconsument. In de inmiddels als ontwerp verschenen Nota Wonen zijn het speelveld en bijbehorende toetsingscriteria nader omschreven.

42

Hebben de bevindingen van de werkgroep relevante gevolgen voor de sociale verhuurders aan de ene kant en de particuliere verhuurders aan de andere kant? Zo ja, hoe verhoudt zich dat tot het beleid via de Woningwet van de afgelopen honderd jaar? (blz. 92)

Het doel van de MDW-werkgroep was het onderzoeken van mogelijkheden om tot een eerlijker concurrentie op de woningmarkt te komen. De werkgroep is tot de conclusie gekomen dat het huidige non-profitstelsel qua doeltreffendheid geen aanleiding of noodzaak geeft tot een risicovolle stelselwijziging, maar dat er wel verbeteringen te behalen zijn op het gebied van doelmatigheid en gelijk speelveld. Door te zijner tijd afschaffing van de subjectieve vrijstelling van vennootschapsbelasting en overdrachtsbelasting voor corporaties wordt een gelijker speelveld bereikt tussen sociale en particuliere verhuurders.Een dergelijke balans, voor zover de omstandigheden dit toelieten, is van oudsher het streven van de overheid geweest.

Na een periode waarin woningcorporaties door de rijksoverheid gebruikt werden als instrument in de wederopbouw, werd na aanleiding van de adviezen van commissie de Roos begin jaren ’60 besloten dat corporaties volledig zouden moeten kunnen deelnemen aan de activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting, eventueel ook daar waar op commerciële basis reeds een voorziening plaats vindt. Daarmee werd het werkterrein van corporaties verbreed en ontstond er grotere concurrentie met de commerciële sector. Hoewel in de jaren vijftig al gestreefd werd naar een vergelijkbare behandeling in de subsidiëring van het «vrij particuliere initiatief» en de sociale verhuur (gelijke monniken, gelijke kappen principe) duurde het tot 1963 voordat dit principe door Minister Bogaers verwoord en vervolgens rekenkundig bij de subsidiëring in praktijk werd gebracht.

Het bevorderen van eerlijke concurrentiecondities, wat de werkgroep MDW voorstaat, is te vatten onder dit gelijke monniken, gelijke kappen-beleid.

43 en 45

Welke besparing zal afschaffing van de fiscale faciliteiten de Rijksbegroting opleveren, en hoe groot zal het effect op het niveau van de (aan-vangs)huren zijn? (blz. 98–99)

Is in het kader van revolving fund, op het niveau van individuele corporaties, een inschatting te maken van het effect van winstafroming door invoering van VPb-plicht op de onderlinge solidariteit binnen de sociale huursector? (blz. 98–99)

Met name wat betreft de afschaffing van de VPB-vrijstelling voor woningcorporaties is nu nog geen raming te geven van de effecten op de Rijksbegroting en de huren.Tevens kan thans nog niet aangegeven worden hoe het effect van winstafroming zal zijn en of dat van invloed is op de onderlinge solidariteit binnen de sociale huursector in het kader van revolving fund. Een en ander zal nader worden onderzocht.

44

Hoe valt de te verwachten stijging van het huurniveau te rijmen met de doelstelling om de lastenstijging van de huishoudens zoveel mogelijk te beperken? Zal deze stijging middels extra huursubsidie worden gecompenseerd? (blz. 98–99)

Bij een integrale uitvoering van de aanbevelingen van de Commissie is voor de sociale huursector een kostenstijging op zich mogelijk. Dit zal sterk per corporatie kunnen verschillen. De kostenontwikkeling is afhankelijk van de winsten die de corporatie maakt (in verband met de vennootschapsbelasting) en het aantal woningen dat verkocht wordt (gezien de overdrachtsbelasting) en de ruimere mogelijkheden om andere producten en diensten aan te bieden en daarmee winst te behalen die binnen de corporatie kan worden aangewend voor lagere huren. Het is onduidelijk òf en in welke mate een kostenstijging ook aan de huurder doorberekend zal worden. Dat zal mede afhangen van de lokale concurrentieverhoudingen. Op korte termijn zal een onderzoek uitgevoerd worden naar de mogelijke gedragseffecten bij verhuurders van de te verwachte kostenstijging. Dit laat onverlet dat corporaties, gelet op hun vermogensontwikkeling, in de komende jaren een inflatievolgend huurbeleid kunnen voeren.

46

Is er na afschaffing van de fiscale faciliteiten voor woningcorporaties nog sprake van een gelijkwaardige, fiscale, behandeling van kopen en huren? (blz. 98–99)

De vergelijking tussen huren en kopen is een complexe, omdat bedrijfsmatige verhuur van woningen van een andere orde is dan eigenaar zijn van de woning waarin wordt gewoond. De (fiscale) behandeling van kopen en huren verschilt aanzienlijk, met name vanwege het huurwaarde-forfait en de aftrekbaarheid van hypotheekrente bij koopwoningen. De Kamer zal deze zomer nog een notitie inzake de fiscale behandeling van het eigen huis van kabinetszijde ontvangen, waarin ook een vergelijking in behandeling tussen kopen en huren wordt gemaakt.

47

Waarom is niet gekozen voor een duidelijkere afbakening van de activiteiten waarvoor vrijstelling wordt verleend, waardoor «kruissubsidiëring» van puur commerciële activiteiten kan worden voorkomen, als alternatief voor het generiek afschaffen van de fiscale faciliteiten voor corporaties? (blz. 98–99)

Zoals is aangegeven in het MDW-rapport is het in beginsel wenselijk dat de gehele vrijstelling voor woningcorporaties komt te vervallen om een gelijk speelveld te bereiken. Zeker in het onderhavige geval waar zowel corporaties als commerciële verhuurders zich op dezelfde markten begeven. Op korte termijn zal onderzoek worden verricht naar de effecten van volledige afschaffing van de vrijstelling van vennootschapsbelasting. Het kabinet heeft in eerder stadium reeds besloten de vrijstelling voor commerciële activiteiten van woningcorporaties ter financiering van het wetsvoorstel Bevordering Eigen Woningbezit (BEW) te laten vervallen.

48

Is er wel sprake van een concurrentieverstorend effect van de fiscale faciliteiten voor woningcorporaties, gezien het feit dat ook pensioenfondsen en beleggers vrijstelling genieten voor vermogenswinsten uit woningbeheer, en gezien het feit dat in het rapport vanwege de afwijkende fiscale behandeling en dientengevolgeonvergelijkbaarheid geen concurrentievoordeel of -nadeel voor corporaties ten opzichte van de overige particuliere verhuurders vastgesteld heeft kunnen worden? (blz. 98–99)

De werkgroep MDW heeft geen concurrentieverstorend effect geconstateerd ten opzichte van pensioenfondsen (wel ten opzichte van kleine particuliere verhuurders). Derhalve beveelt de werkgroep aan de vennootschapsbelasting op termijn af ter schaffen, met dien verstande, dat zolang anderen vrijstelling van de vennootschapsbelasting genieten, corporaties gebruik kunnen maken van dezelfde faciliteiten. In het kabinetsstandpunt is aangegeven, dat ik in overleg met betrokkenen eerst de gevolgen van de volledige afschaffing van de vrijstelling in kaart zal brengen. Daarbij zal het gelijke speelveld ten opzichte van andere, hierbij relevante, marktpartijen betrokken worden. Overigens vervalt de subjectieve vrijstelling van de vennootschapsbelasting voor commerciële activiteiten van corporaties ter financiering van het wetsvoorstel Bevordering Eigen Woning-bezit (BEW).