Visser vs Jansen: de opbrengst van 2013 - Hoofdinhoud

(dubbelcolumn voor nvm.nl d.d. 20 december 2013)

Beste Paulus, Het einde van 2013 nadert. Altijd een mooi moment om terug te kijken!

Een jaar waar de woningmarkt gelukkig weer langzaamaan aan het opkrabbelen is. Het afgelopen jaar zijn er dan ook flinke hervormingen doorgevoerd, zoals de aanpak van het ‘scheefwonen’ door de inkomensafhankelijke huren en de verhuurderheffing. Ook de stapsgewijze beperking van de hypotheekrenteaftrek en daarmee samenhangend de verlaging van de inkomstenbelasting naar 49,5% was een belangrijke maatregel die genomen is! En dan zijn we er nog niet, want in 2014 moet de ingezette hervorming worden afgerond. Onder andere door de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel, waardoor de huren meer marktconform worden. Daarnaast willen we het toezicht op corporaties versterken en de kerntaken van corporaties aanscherpen. Dit moet ertoe leiden dat er eindelijk een gelijk speelveld ontstaat op de huurmarkt tussen woningcorporaties en private partijen.

Wij waren het bij de behandeling van deze verschillende hervormingen op veel punten met elkaar oneens. Ik heb zo’n voorgevoel dat dit ook in 2014 het geval zal zijn, maar wie weet verrassen we elkaar wel. Eens kijken of we het vandaag eens met elkaar kunnen worden over de versterking van de positie van starters op de woningmarkt. Want voor een verder herstel is het noodzakelijk dat de doorstroming verder op gang komt: op de koopmarkt, van de huur- naar de koopmarkt en van sociale huur naar vrije huur. De starter speelt hierin een cruciale rol. Met alleen de startertsleningen zijn we nog niet. Meer flexibiliteit en maatwerk op de huur- en de koopmarkt zijn voor mij de knoppen waar we nog aan moeten draaien in 2014 om die gewenste doorstroming op gang te krijgen!

Allereerst de huursector. Als we kijken naar deze sector dan heeft Nederland, één van de rijkste landen ter wereld, de grootste voorraad sociale woningbouw. En toch staan mensen die behoefte hebben aan deze woningen op wachtlijsten. Gek, maar eigenlijk logisch als je kijkt hoe de woningmarkt is opgebouwd in Nederland. We hebben namelijk te maken met een compleet overgereguleerde huurmarkt waar alle ruimte voor ondernemerschap is weggeslagen. Het beschermen van oude rechten staat centraal, in plaats van ervoor te zorgen dat sociale woningbouw weer terecht komt bij die mensen die er afhankelijk van zijn. Nederland heeft hierdoor, in tegenstelling tot andere landen bijna geen vrije huursector (huurwoningen tussen de €700,00 en €1000,00). Dit vormt een groot obstakel voor de toegang voor starters en doorstroming op de woningmarkt. We bereiken dus precies het tegenovergestelde van wat we beogen!

De VVD vindt dan ook dat de omvang van de sociale woningbouw weer in overeenstemming moet worden gebracht met de doelgroep (maximaal tot €34.085), zodat het weer “loont” om te investeren in de vrije huursector. Verder is het van groot belang is dat de sociale huurwoningen weer toe te wijzen aan de juiste doelgroep, namelijk mensen met de kleinste portemonnee die niet zelfstandig de woningmarkt kunnen betreden! Het invoeren van inkomensafhankelijke huren is hiertoe een goede prikkel. Een andere mogelijkheid die nog niet wordt benut zijn ‘dynamische’ oftewel tijdelijke huurcontracten. Met name in grote steden komen zo sneller weer woningen op de markt en kunnen meer woningzoekenden, vooral starters, worden bediend. Er kan hierdoor beter worden ingespeeld op de behoefte en vraag in de woningmarkt. Voor een gemiddelde starter, die net afgestudeerd is en aan zijn eerste baan start, is een flexibel vijfjaars-huurcontract al heel erg vast.

Als het gaat om de koopsector dan kunnen we nog een hoop winnen op het punt van kredietverlening. Wat mij betreft is het investeren in de woningmarkt primair een verantwoordelijkheid van de markt en niet van de overheid. De overheid, toezichthouder en de financiële sector zelf moeten weer een nieuwe duidelijke balans vinden tussen stabiliteit, degelijkheid, ruimte voor ondernemerschap en het centraal stellen van de klantvraag door maatwerk! Nu dreigen we te verstikken in goedbedoelde regels, dan wel in de interpretatie van deze regels, waardoor maatwerk in hypothecaire kredietverlening onmogelijk is/wordt. Dit heeft grote consequenties voor de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters en daarmee de doorstroming op de woningmarkt.

Er moet ruimte zijn om meer te kijken naar inkomensperspectieven en veranderingen in arbeidscontracten bij de hypotheekverstrekking door meer ruimte aan maatwerk te geven. De lessen uit het verleden moeten we hierbij uiteraard niet vergeten. De afgelopen jaren is de tijdelijke regeling hypothecaire financiering steeds verder uitgebreid o.a. om overkreditering tegen te gaan, maar de vraag is of we hiermee niet een te grote groep starters bij voorbaat buitenspel zetten. Een tandarts van 27, die net afgestudeerd is, heeft namelijk een ander inkomensperspectief dan een secretaresse van 47, in haar eindschaal. Deze twee persoonlijke situaties zijn totaal verschillend en die ruimte om hier invulling aan te geven wordt niet of nauwelijks geboden dan wel benut in de huidige praktijk. Ik ben blij dat, op verzoek van de VVD, een grondige evaluatie van de tijdelijke regeling hypothecaire financiering gaat plaatsvinden. Zodat eindelijk duidelijk wordt of we niet te rigide regels hebben dan wel een te rigide toepassing van de regels.

Mijn oproep voor 2014: Laten we dus op zoek gaan naar meer flexibiliteit en maatwerk op de woningmarkt om de starter niet voor een dichte deur te laten staan. Zullen we kijken of we het op de valreep van 2013 hierover eens kunnen worden?

Ik wens je alvast fijne feestdagen toe!

Barbara

Dag Barbara, waarschijnlijk is iedereen het er wel over eens dat de woningmarkt niet goed functioneert. Maar daarna scheiden onze wegen. Volgens de VVD is de oplossing van het probleem om iedereen de kans te geven om een huis te kopen, ook als je dat op grond van de regels voor hypotheekverstrekking eigenlijk niet kan betalen.

Mensen in een sociale huurwoning worden juist op alle mogelijke manieren onder druk gezet om te verhuizen naar een koopwoning of een dure huurwoning in de vrije sector, ook al geven ze nu al een fors deel van hun inkomen aan woonlasten uit.

We hebben er volgens mij niets aan om op grond van ideologische argumenten mensen een bepaalde kant op te dwingen, dat zou ik jou als liberaal toch niet hoeven uit te leggen? Nog maar anderhalf jaar geleden kwamen Aedes, Woonbond, Vereniging Eigen Huis en NVM met het plan Wonen 4.0. Een eigendomsneutrale behandeling van huren en kopen door de overheid was een van de hoekstenen van dat plan. Ik verwacht dat de komende periode weer een groei van de vraag naar huurwoningen, door de toenemende arbeidsmobiliteit, de vergrijzing en de steeds kleinere huishoudens. Die mensen maken een verstandige keuze als ze willen huren. Geef ze dan die kans.

Ik hoop daarom dat we in 2014 in de Tweede Kamer de woningmarktdiscussie wat meer vanuit de behoefte van de woningzoekenden gaan voeren en wat minder vanuit fundamentalistische opvattingen over wat wij denken wat goed is voor de mensen.

Al geef ik toe dat ik daar zelf heel af en toe misschien ook wel een beetje last van heb.

Fijne feestdagen toegewenst.

Groeten, Paulus