Werkbezoek Lefier - Hoofdinhoud
Lefier is met 30.000 woningen een van de twee grote woningcorporaties in het gebied van de veenkoloniën, een regio gekenmerkt door hoge werkloosheid, lage koopkracht en krimp. Sinds november 2012 is Lex de Boer directeur-bestuurder van Lefier. Ik sprak hem gistermorgen in Hoogezand-Sappemeer, samen met Jan Wolters (SP statenfractie Groningen) en Patrick van Lunteren.
Lefier is in 2009 ontstaan door een fusie van In (stad Groningen), Volksbelang (Hoogezand) en WoonCom (Emmen). Het bezit is min of meer gelijkelijk over deze drie regio’s verdeeld. Destijds is afgesproken dat de drie vestigingen binnen één corporatie een hoge mate van zelfstandigheid zouden behouden. Volgens De Boer moet die koers worden bijgesteld. De overheadkosten zijn torenhoog, doordat iedere vestiging zijn eigen staf en automatiseringssysteem heeft aangehouden. De personeelsbezetting is bijna 50% hoger dan het sectorgemiddelde van 1 FTE/100 woningen. Deels komt dat doordat Lefier een eigen onderhoudsdienst heeft, dus zaken in eigen huis doet die andere corporaties uitbesteden.
Binnenkort start een grote reorganisatie waarbij de administratie en staf gecentraliseerd wordt, dat moet de bedrijfskosten reduceren in de richting van het sectorgemiddelde. Het proces is versneld door de dreigende verhuurderheffing van minister Blok. Die gaat Lefier waarschijnlijk €18 miljoen per jaar kosten. Zonder ingrijpen in de bedrijfsvoering zouden de investeringen van €80 miljoen/jaar vrijwel stilvallen. De Boer denkt nu €12 miljoen te kunnen compenseren door te snijden in het eigen werkapparaat.
Binnen het werkgebied is de stad Groningen een eiland van economische dynamiek en relatief grote koopkracht. Bij mutaties worden daar vrijkomende huurwoningen voor 85% van het wettelijk maximum aangeboden, huurwoningen in monumenten zelfs voor 100%. In de twee andere regio’s ligt de huur veel lager, rond de 65% van het wettelijk maximum. Daar zit volgens De Boer ook nauwelijks ruimte om de huur te verhogen: “De huur ligt al in de buurt van het maximum dat mensen kunnen betalen, bij verhoging dreigt er leegstand.”
Lefier verwacht de komende tijd nauwelijks meer nieuwbouw te zullen plegen. Ingezet wordt op onderhoud en energiebesparing, om de woonlasten van de huurders niet teveel te laten stijgen.
Een interessant idee van Lex de Boer (die vroeger directeur was van de SEV: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) is het differentiëren van de huur o.b.v. de mate waarin de huurders gebruik willen maken van de onderhoudsdienst van Lefier (de woningschil en installaties vallen erbuiten). Mensen die helemaal nooit klachtenonderhoud hebben krijgen een korting, huurders die dit type onderhoud opsparen tot een 18-maandelijkse servicebeurt blijven de huidige huur betalen, huurders die klachtenonderhoud direct uitgevoerd willen zien betalen een toeslag. Ik heb in het verleden ook wel eens geopperd om een no-claim korting in te voeren voor klachtenonderhoud.
De Boer ziet met enige zorg de ontwikkeling van de koopsector in zijn werkgebied aan. Een toenemend aantal eigen-woningbezitters met een laag inkomen kan het onderhoud van de woning niet meer betalen, waardoor rotte kiezen ontstaan in woonwijken. Lefier probeert in dat soort gevallen samen met de bewoners naar een oplossing te zoeken, ook al zijn ze geen huurder. Op die manier blijft de leefbaarheid van wijken op peil, terwijl die anders steeds verder dreigt af te glijden. Het is een brede taakopvatting die in politiek Den Haag uit de mode is geraakt: volgens minister Blok moeten corporaties woningen verhuren aan mensen met lage inkomens. Ik vrees dat Blok niet in de gaten heeft dat het woongenot van de huurders in hoge mate afhangt van de kwaliteit van de wijk waarin ze wonen. Het is prima dat corporaties in de eerste plaats zorgen voor goede en betaalbare woningen, maar iets verder kijken dan je neus lang is kan heel veel ellende (en maatschappelijke kosten) besparen.