Achterstallig onderhoud en “achterstallig onderhoud” - Hoofdinhoud
NHG directeur Karel Schiffer haalde vanavond het Journaal met zijn noodkreet over de banken die door de aangescherpte kredietregels weigeren om bij woningaankoop de kosten voor het wegwerken van achterstallig onderhoud volledig mee te financieren. Eerder wees hij op de teruglopende animo van banken om een extra hypotheek voor de kosten van achterstallig onderhoud te verstrekken. Hij heeft een punt, maar het getoonde voorbeeld schiet door.
funderingsherstel na paalrot kan zwaar in de papieren lopen; in de meeste gevallen is hypothecaire financiering noodzakelijk om de kosten te financieren.
De leegstaande woning in Rotterdam-Zuid is volgens de makelaar gedateerd: keuken en sanitair moeten vervangen worden (zien er overigens nog keurig uit) en de jaren-70 inrichting kan ook wel een opfrisbeurt gebruiken. Ik denk dat het terecht is dat de banken bij dit soort krediet kritischer geworden zijn: de ervaring leert dat investeringen in keuken-badkamer-toilet meestal al op de dag van oplevering de helft van hun geinvesteerde waarde verliezen, omdat ze zeer tijdgebonden en smaakgebonden zijn. Je kan het waardeverlies beperken door te kiezen voor een zo neutraal en tijdloos mogelijk design, maar zelfs dan is het uitermate onlogisch om dit soort investeringen te financieren met de gebruikelijke 30-jarige hypothecaire leningen. Die keuken wordt waarschijnlijk binnen 15 jaar opnieuw vervangen.
Anders ligt het bij groot onderhoud/renovatie van de woningschil, al dan niet in combinatie met verbetering van het isolatieniveau. Dat soort investeringen gaan in het algemeen wél 30 jaar of langer mee. Misschien is nog een belangrijker argument: doe je dit soort investeringen niet, dan ontstaan vroeg of laat gebreken die de waarde van het onderpand van de eerste hypotheek onderuit halen. Dat lijkt me zowel voor de eigenaar van de woning als voor de bank geen aangenaam vooruitzicht.
Om die reden ben ik groot voorstander van het verruimen van de mogelijkheden voor woningeigenaren om noodzakelijke investeringen in het wegwerken van achterstallig onderhoud en verbetering van het casco hypothecair te financieren. Zeker in gevallen waar die investeringen véél goedkoper kunnen uitpakken als ze complexgewijs worden uitgevoerd is het belangrijk dat iedereen ook mee kan doen. 10% van de woningen overslaan zorgt dan voor 20-30% extra kosten voor de 90% die overblijft. In gemeenten als Schiedam en Zaanstad zijn zachte leningen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland SVn gebruikt als smeerolie voor de collectieve aanpak van paalrot (meer info: Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek), waardoor hele bouwblokken dreigen te verloederen. Ook de renovatiehypotheek van NHG kan in dit soort situaties nuttig zijn.
Op termijn is het overigens nog beter als er ook in de laagbouw verenigingen van eigenaren (VvE) komen en het verplichte onderhoudsfonds van VvE’s ook verplicht gevuld moet worden met een maandelijkse bijdrage voor toekomstig groot onderhoud. Door tijdig te starten met fondsvorming voorkom je dat je op de pof investeringen moet doen die je vooraf kan zien aankomen. Zo werken woningcorporaties al jaren, maar de particuliere woningbezitter heeft -als hij krap zit- de neiging om zijn kop in het zand te steken. Dan houd je jezelf voor de gek.
zie ook: dossier vereniging van eigenaren