Studentenhuisvesting en ouderenhuisvesting - Hoofdinhoud

Op 24 november jl. heeft de commissie Binnenlandse Zaken met minister Donner gesproken over studentenhuisvesting en ouderenhuisvesting. Hierbij voor de geïnteresseerde lezer nog een weergave van wat ongeveer mijn bijdrage is geweest.

Twee doelgroepen samengevoegd in één commissievergadering. De huisvesting van de jongsten, en de huisvesting van de oudsten. Zo op het eerste gezicht is er geen overeenkomst, gezien de verschillende levensstijl van de twee doelgroepen. Maar er zijn wel degelijk overeenkomsten.

Zo is de vraag naar de grootte van de ruimte beperkter bij alleenstaande jongeren en ouderen. De vraag die hier ook terecht gesteld mag worden is, of de huisvesting ook uitwisselbaar zou kunnen zijn. Zo kun je studenten qua vraag naar ruimte huisvesten in een bejaardentehuis. Studenten zullen er niet aan moeten denken, maar praktisch gezien zou het wel mogelijk moeten zijn in de verre toekomst. Op dit moment neemt de vergrijzing nog toe en is er eerder een tekort aan ouderenhuisvesting. Zo ook aan jongerenhuisvesting.

Een probleem is dat ouderenhuisvesting en studentenhuisvesting te duur zijn. Met andere woorden investeringen in deze huisvesting kent een onrendabele top. Komt dit door de sterk gestegen prijzen, of tekort aan woningen? In eerste instantie dat laatste. Doordat we niet snel genoeg hebben bijgebouwd zijn de prijzen op hun beurt weer gestegen. Doordat de vraagprijzen van nieuwbouw werden afgeleid van de huizenprijzen in de bestaande woningmarkt, zijn de nieuwbouwprijzen vervolgens ook weer gestegen. De grondprijzen zijn het sterkst gestegen, sinds de jaren negentig met maar liefst 265%. Enerzijds moeten dan ook de grondprijzen van gemeenten naar beneden. Anderzijds moeten we ook accepteren dat we gewoon meer betalen voor wonen. Is niet zo gek gezien de eisen die we stellen aan ons wooncomfort.

Het is vervolgens niet aantrekkelijk om in ouderenhuisvesting en jongerenhuisvesting te investeren vanwege de huurprijsregulering. De politiek is altijd vrij dominant geweest als het gaat om de stijging van de huren, met alle gevolgen van dien.

Corporaties en marktpartijen die beide groepen huisvesten hebben een bijkomend probleem want de twee doelgroepen zijn minder genegen tot koop wat verkoop van het bezit lastiger maakt.

Dan komen we in de oplossingen. Zoals gezegd, in zijn algemeenheid zullen de grondprijzen van gemeenten naar beneden bijgesteld moeten worden. Bepaald geen sinecure nu dit zal leiden tot exploitatietekorten voor gemeenten op de grondbalans. Niet bouwen is echter geen optie en levert nog minder op.

Op het gebied van regelgeving biedt het nieuwe Bouwbesluit kansen voor ouderen- en jongerenhuisvesting. Nu de regels met betrekking tot het verbouwen van kantoren zijn versoepeld kan een deel van het leegstaande kantoorareaal worden ingezet voor huisvesting.

Op het gebied van de huurprijzen waar ik al een probleem signaleerde, wordt in het landelijk actieplan studentenhuisvesting het woningwaarderingsstelsel genoemd. Het wordt tijd dat we daar eens goed naar kijken. De verhoging van de huurpunten met 25 punten in de krappe woongebieden biedt in dit verband gelukkig al uitkomst. Het wordt daarmee aantrekkelijker om te investeren in kleinere wooneenheden in bijvoorbeeld een hele krappe woningmarkt als Amsterdam. Ook moeten we eens nader kijken naar de opbouw van het woningwaarderingsstelsel. De woonomgeving maakt nu geen deel uit van het Woningwaarderingsstelsel maar zou dit wel moeten.

Dan zijn er in Nederland 40.000 woningen boven winkels die leeg staan. Overal en met name in grote steden zijn projecten geweest om deze leegstaande verdiepingen te transformeren tot huisvesting. Dit komt bovendien de levendigheid in de binnensteden ten goede. Met name kunnen deze ruimten boven winkels getransformeerd worden tot studentenhuisvesting. Dan moeten we ook durven kijken naar de regels in dit verband. In het actieplan studentenhuisvesting staat opgetekend dat de regels mbt brandveiligheid en voorschriften voor kamergewijze verhuur beter moeten worden uitgelegd.

Dan zou het goed zijn als gemeenten in dit verband de leegstandsverordening op basis van de anti-kraakwet in het leven zouden roepen. Met de leegstandsverordening kunnen gemeenten samen met eigenaren concrete actie ondernemen om de leegstaande kantoren en ruimtes boven winkels ingevuld te krijgen. Als de eigenaar van geen kant wil meewerken kan dit zelfs leiden tot een boete. De leegstandsverordening, in combinatie met versoepeling van regels, en wijzigingen in het Woningwaarderingsstelsel, moeten investeringen in leegstaande gebouwen en etages aantrekkelijk maken. De bal ligt dan ook voornamelijk bij de gemeenten.

Ouderenhuisvesting komen we volgend jaar opnieuw over te spreken nu de minister op verzoek van de Kamer met een aktieplan komt.