Bijdrage Begroting 2012 onderdeel Wonen - Hoofdinhoud

De woningmarkt staat er nog steeds niet goed voor. Onlangs hebben we de overdrachtsbelasting van 6 naar 2% verlaagd voor de periode van een jaar. Aanvankelijk leidde dit tot een toename van het aantal bezichtigingen. Het derde kwartaal is afgesloten met een 4% toename van het aantal woningverkopen tov het derde kwartaal vorig jaar. Een plus is een plus, dus dit is winst. De woningmarkt laat zich echter niet direct aansturen, en wordt sterk beïnvloed door de onrust rond de Euro, de positie van de banken en de pensioenfondsen.

Naast de woningmarkt is er de leegstand op de kantorenmarkt en in toenemende mate in winkelgebieden. In de kantorenmarkt is de leegstand opgelopen tot 14%. De verwachting is dat dit verder zal stijgen. De leegstand in winkelgebieden bedraagt inmiddels 8% door de economische situatie en een toename van de verkopen op internet. De gemiddelde leegstand in winkelruimte bedraagt normaal gesproken 4 tot 5%.

En toch, een crisis biedt kansen. Kansen voor minder regels. Amsterdam, toch de sterkst gereguleerde woningmarkt van Nederland, gaat binnenstedelijk kavels in particulier opdrachtgeverschap uitgeven. Minder regels en meer consumentgericht bouwen. In Almere loopt dit immers ook heel goed. Het minimaliseren van de regels in het Bouwbesluit staat voor het komende jaar op de agenda.

Het nieuwe Bouwbesluit biedt in ieder geval kansen voor de verbouw van leegstaande kantoren en winkels. Met een snelle bestemmingsverandering moeten we hier resultaat boeken in de verbouw naar woningen. Woningen hebben we in tegenstelling tot kantoorruimte en winkelruimte hard nodig. Er is ook behoefte aan goedkopere bouw. Dit kan nu met het nieuwe Bouwbesluit.

Minder regels leiden tegelijkertijd tot uitdagingen voor de bouwsector. Minder regels,moet leiden tot meer innovatie, en ik wil de bouw oproepen om kansen te grijpen. Een heel belangrijke kans ligt op het gebied van het energiezuiniger maken van woningen. Consumenten zijn nog wantrouwend. Energie zal echter steeds duurder worden, en investeringen in het energiezuiniger maken van woningen zal dan ook steeds aantrekkelijker worden. Het is nu alleen ingewikkeld, en voor de consument niet duidelijk.

Laatst in Sneek heb ik gezien dat communicatie met bewoners in die zin heel belangrijk is. De bouw moet laten zien wat ze kan en wat het oplevert in termen van energiebesparingen. Dat betekent wel dat je in de bouw kennis moet bundelen en de consument moet opzoeken.

Ook hier draagt de regelgeving niet in positieve zin aan bij. Energieslurpende warmtepompen - er zijn ook andere warmte pompen -leiden tot een hoger energielabel, maar ook tot hogere energierekeningen, getuige de situatie in een woonwijk in Zutphen.

Vandaar dat de VVD met D66 een motie heeft ingediend bij het Bouwbesluit om in het licht van de EPC, wettelijke normering, te bevorderen dat de eindgebruiker een lagere energierekening krijgt. De vraag is nu, hoe?

Als je je woning energiezuiniger wilt hebben. Hoe doe je dat dan? Wie kun je dan bellen? Als mijn kraan kapot is bel ik de loodgieter, hangt mijn deur uit het lood dan bel ik de timmerman. Maar wie kan ik bellen voor een lagere energierekening? Wanneer kunnen we de verkenning van niet-fiscale prikkels energiebesparing verwachten? Daarom stel ik voor een energieloket te openen.

Op een aantal verschillende terreinen kunnen we successen boeken, maar dit is niet van vandaag op morgen. Veel mensen zitten stil omdat ze eerst hun woning willen verkopen. Dit haalt de doorstroming uit de markt. Ook zijn er mensen die nu een groot probleem hebben omdat ze heel lang met twee woningen zitten. Dit betekent dubbele hypotheeklasten. Verhuren van de tweede woning is in de praktijk niet zo gemakkelijk. Banken geven in veel gevallen geen toestemming omdat een woning in verhuurde staat minder waard is. Hiervoor is een aantal jaren geleden de Leegstandswet in het leven geroepen.

Onder de Leegstandswet kunnen woningen voor de periode van een tot maximaal vijf jaar worden verhuurd. Een huurovereenkomst onder de Leegstandswet valt niet onder de stringente huurbescherming van het Burgerlijk Wetboek, maar kent dus een beperktere huurbescherming.

Alleen als je de opzegtermijnen niet in acht neemt, valt de overeenkomst wel onder de huurbescherming en krijg je de huurder er niet meer uit bij verkoop. Dit is een groot nadeel.

Hier komt bij dat voor verhuren onder de Leegstandswet een gemeentelijke vergunning nodig is. Gemeentelijke vergunningen zijn tijdrovend, kostbaar en moeten ieder jaar opnieuw worden aangevraagd. Het kan wel acht weken duren voordat iemand een vergunning heeft. De kosten variëren van een paar tientjes tot honderden Euro's. Bovendien, wat voegt de gemeentelijke vergunning eigenlijk toe?

Naast de vergunning onder de Leegstandswet, moet er soms ook nog een vergunning komen ingevolge de Huisvestingsverordening. Hier wordt en passant ook nog even de hoogte van de huur vastgesteld. Ik wil graag enkele voorbeelden geven uit de vele mails die ik ontvang.

De voorwaarden die gemeenten stellen aan het verlenen van de vergunning:

• - 

  een kopie van de Akte van levering van de woning
• - 

  Stukken waaruit voldoende aannemelijk blijkt dat de woning waarop de aanvraag betrekking heeft, leegstaat
• - 

  Een verklaring van een makelaar waaruit blijkt dat op het moment van de aanvraag de woning te koop staat en de afgelopen 6 maanden te koop heeft gestaan voor ten hoogste een marktconforme prijs.
• - 

  In het geval dat de huurder en verhuurder een hogere huurprijs overeenkomen, geldt de door de gemeente vastgestelde, in de vergunning vermelde, huurprijs: waarbij melding moet worden gemaakt van deze vergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de maximale netto huurprijs per maand die in deze vergunning is opgenomen.

Wat voegt dit toe….. ….

Banken zijn huiverig om toestemming te geven voor verhuur. Het voorstel van de VVD is de regelvrije, en vergunningvrije huurovereenkomst, met als enige eis een bepaalde opzegtermijn. Huurder en verhuurder komen in onderling overleg de hoogte van de huur overeen.

De verhuurder heeft hier baat bij, want hij ontvangt in ieder geval huur. Het is echter niet dermate lucratief dat hier nu een nieuwe huurmarkt ontstaat. De huurder kan immers korting bedingen op de hoogte van de huur omdat hij het risico loopt dat hij de woning ieder moment moet verlaten.

De zittende woningeigenaren met twee woningen worden geholpen. Tevens komen we mensen tegemoet die gezien de huidige economische situatie, liever nog even willen huren.

De banken zullen bovendien minder problemen hebben omdat de huurbescherming niet van toepassing is.

De VVD hoopt ook de doorstroming te bevorderen en dat mensen sneller genegen zullen zijn een woning te kopen - als je bijvoorbeeld je droomwoning tegenkomt - zonder dat de oude woning is verkocht.