Jansen vs De Boer: gebakken lucht op de kantorenmarkt - Hoofdinhoud
dubbelcolumn voor nvm.nl dd. 10 oktober 2011
Beste Betty,
Rekensom 1: als de boekwaarde van de 7 miljoen m2 leegstaande kantoren € 1.000/m2 hoger is dan de marktwaarde, dan zit er € 7 miljard gebakken lucht in de Nederlandse vastgoedportefeuille. Rekensom 2: als de 60 miljoen m2 kantoorruimte die niet leeg staat, maar bij de eerstkomende huurtermijn in prijs omlaag moet gemiddeld € 250/m2 te hoog gewaardeerd is (lijkt me erg voorzichtig geschat), dan mogen we nog eens € 15 miljard gebakken lucht bijschrijven.
Soortgelijke rekensommen kan je maken de winkelsector en bedrijfsruimten. Samen vermoedelijk meer dan € 30 miljard aan verdampte boekwaarde, waar de Kamer nog weinig woorden aan vuil gemaakt heeft, in tegenstelling tot de Griekse schuldenproblematiek die per saldo voor ons veel minder hard aantikt.
Hoe heeft het zover kunnen komen? Volgens mij is een belangrijke oorzaak de terugtredende (Rijks)overheid. Sinds de jaren ‘90 is de landelijke sturing op de nieuwbouw van commercieel vastgoed vrijwel afgeschaft. Vroeger was er bijvoorbeeld een strikt plafond voor het vloeroppervlak van supermarkten (1.500 m2) en ook de vestiging van zogenaamde perifere detailhandel (de auto- en meubelboulevards, tuincentra, bouwmarkten e.d.) was aan allerlei regels gebonden.
VVD-minister van Economische Zaken Annemarie Jorritsma vond een jaar of 15 geleden al die regeltjes overbodig. Inmiddels zijn er 50 meubelboulevards uit de grond gestampt, terwijl er economisch ruimte is voor 15. Voor een pot verf of tuinplant kan ik in een straal van twee kilometer rond mijn woning kiezen tussen vijf bouwmarkten/tuincentra. Waar je het grootste deel van de week een kanon kan afschieten.
Ik geef direct toe dat sommige regels die Jorritsma afgeschaft heeft misschien wat slimmer en flexibeler geformuleerd hadden kunnen worden, maar ik vrees dat zij wel het kind met het badwater heeft weggegooid. De vrijheid-blijheid zonder speelregels heeft ertoe geleid dat gemeenten ieder voor zich probeerden een zo groot mogelijk deel van de koek te bemachtigen. Projectontwikkelaars waren altijd op zoek naar omzet en beleggers dachten dat aan de groei nooit een einde zou komen. Tot voor kort.
Je zou verwachten dat de huidige minister van Ruimte, Melanie Schultz van Haegen, hier iets van geleerd heeft. Helaas: dat is niet zo. In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de planning voor commercieel vastgoed volledig aan de provincies en gemeenten overgelaten. Tijdens de hoorzitting die de Kamer deze week hield over de structuurvisie spraken veel deskundigen daarover hun ongerustheid uit.
Het is geen kunst om regels af te schaffen. Goede bestuurders kappen door hout, maar zorgen tegelijk voor nieuwe aanplant. Dat mis ik in de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.
Groeten, Paulus
Beste Paulus, Inderdaad, er is sprake van leegstaande kantoorruimte. Er is sprake van te hoog gewaardeerde kantoren, en er zal sprake zijn van prijsdaling in de kantorenmarkt. Au passant sleep je ook nog de perifere detailhandel er bij, maar je centrale punt is dat er meer overheidsbemoeienis zou moeten komen, althans vanuit Den Haag.
Ja, dan ben ik van een andere school. Want hoe moeten wij in Den Haag nu bedenken wat het ideale aantal vierkante meters kantoorruimte is? Kennelijk hebben al die bouwmarkten bij jou om de hoek bestaansrecht, want anders waren ze er niet.
Lagere overheden hebben meer zicht op het gewenste aantal vierkante meters, met een sturende of coördinerende rol van de provincie. Niet dat het dan altijd goed gaat, getuige ook de nieuwbouw van Cap Gemini en KPMG, waarbij grote kantoorkolossen nu leeg zijn komen te staan. Onder druk wordt alles vloeibaar en ook de eigenaren van kantoorpanden zullen uiteindelijk gaan afwaarderen en een nieuwe bestemming kiezen.
Op basis van de anti-kraakwet kunnen gemeenten een Leegstandsverordening in het leven roepen en zo met de eigenaar van het pand de invulling dan wel transformatie van het pand bevorderen. We zullen in Den Haag lagere overheden met instrumenten de helpende hand moeten bieden. Maar aub geen centraal geleide economie. Daar komen ook hele grote gebouwen van….
Groeten, Betty