Een roeping in de woestijn - Hoofdinhoud
Samen met de maar oplopende zorgkosten is de totaal vastgelopen woningmarkt een van de grootste problemen in Nederland. Het punt is dat veel mensen niet kunnen verhuizen en gevangen zitten in hun woning. Dat geldt zowel voor lagere inkomens in een sociale huurwoning als voor hogere inkomens in een koophuis.
Vele miljarden werpen weinig vruchten af
Het bizarre is dat de Nederlandse overheid heel veel geld uitgeeft om mensen toegang tot een woning te verschaffen. Jaarlijks zo'n 25 miljard euro. Zo gaat er bijna 12 miljard per jaar naar de hypotheekrenteaftrek (al staat daar circa 4 miljard aan inkomsten van overdrachtsbelasting en eigenwoningforfait tegenover) en ruim 2 miljard naar de huurtoeslag. Verder zit er ook nog 12,5 miljard aan impliciete subsidie in het stelsel van woningcorporaties, om de huren lager te houden dan de marktwaarde (kostprijs!) van de huizen rechtvaardigt.
Maar al deze miljarden werpen weinig vruchten af. Want Nederland heeft met 640 miljard euro de hoogste hypotheekschuld van Europa en met 2.4 miljoen stuks bijna de meeste sociale huurhuizen ter wereld. En toch zijn de woonlasten in Nederland relatief hoog. En toch hebben we lange wachtlijsten in de steden. Dus toch kunnen veel mensen niet wonen waar ze willen.
Halve en tijdelijke maatregelen in crisistijd
de financiele crisis doet de zaak geen goed. Terwijl het aanbod van beschikbare (te koop staande) woningen groeide, was het aantal verkochte woningen de afgelopen jaren heel laag. Hierdoor zakten de huizenprijzen. Gunstig voor starters maar problematisch voor mensen die een hypotheekschuld hebben die hoger is dan de waarde van het huis dat erbij hoort.
Tegelijk is het aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen sinds 1952 niet meer zo laag geweest. Noodgedwongen investeren ontwikkelaars en woningcorporaties minder in het creeren van nieuw aanbod dat past bij de (door demografische, maatschappelijke en geografische dynamiek) veranderde vraag.
Het kabinet heeft geprobeerd om met tijdelijke en halve maatregelen de boel een beetje te redden. Zo was er de tijdelijke verlaging van de bouw-BTW, bedoeld om de (nieuw)bouw een impuls te geven. Ook kwam er de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% voor de periode van 1 jaar (t/m juni 2012). En coalitiepartijen overwegen momenteel om de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wat langer te handhaven op 350.000 euro.
Ingrijpend maar geleidelijk hervormen van de woningmarkt
Het lijkt heel wat maar laten we elkaar niet meer voor de gek houden. Steeds opnieuw blijkt dat pleisters plakken en noodverbandjes aanleggen niet meer werkt. Nee, de enige oplossing is een structurele oplossing. Namelijk een ingrijpende -maar geleidelijke- hervorming van de woningmarkt.
D66 heeft daar een reeks samenhangende voorstellen voor gedaan. Allereerst willen we de hypotheekschuld aanpakken via een annuiteitenhypotheek die men binnen 30 jaar volledig aflost. Daarbij willen we de renteaftrek over een periode van 22 jaar terugbrengen van maximaal 52% naar maximaal 30% voor iedereen. Met het geld dat dit oplevert (ruim 5 miljard), willen we de -marktverstorende- overdrachtsbelasting volledig en voor altijd schrappen. Dit helpt vooral starters op de woningmarkt want op een huis van twee ton bedraagt de overdrachtsbelasting toch 12.000 euro.
Ten tweede willen we een grondig onderzoek naar de totstandkoming van de huizenprijzen in ons land. Afgezien van de crisis, de invloed van fiscale voordelen of subsidies en de hoge bevolkingsdichtheid (grondschaarste) willen we daarbij vooral kijken naar grondprijzen en bouw- en ontwikkelkosten. Interessant omdat dit onderdeel van de prijsvorming beinvloedbaar is, bijvoorbeeld door mensen vaker als particulier opdrachtgever van hun huis te laten optreden. Zodat ze zelf meer grip houden op de kwaliteit en de prijs van hun huis.
Als de koopkant beter toegankelijk wordt, is het mogelijk om ook aan de huurkant iets te doen. En dat is nodig want daar kampen we met lange wachtlijsten, vooral in de grote steden. Een belangrijke oorzaak daarvan is het zogenaamde scheefwonen: mensen met een gestegen inkomen die toch in hun (gesubsidieerde) sociale huurwoning blijven zitten en de boel dus blokkeren. Om dit op te lossen, wil D66 sociale huurders op basis van een jaarlijkse inkomenstoets een keuzecontract aanbieden. Als je inkomen hoger is dan de geldende sociale huurgrens van 33.000 euro dan moet je binnen een half jaar verhuizen of je gaat marktconforme huur betalen. Dit lost de wachtlijsten op omdat scheefwoners fysiek plaats maken voor mensen met een lager inkomen die op een wachtlijst staan. En anders gaan huurders de werkelijke waarde voor hun woning betalen waardoor woningcorporaties meer huurinkomsten binnen krijgen waarvan ze dan weer de nodige woningen kunnen bouwen.
In aanvulling op betaalbare koophuizen is het -ten vierde- nog nodig dat er meer betaalbare particuliere huurhuizen komen. Dit vrije middensegment is nu te klein omdat het door niemand wordt gebouwd. In die zin is de sociale huurgrens van 33.000 euro een zegen. Onder die grens ligt de verantwoordelijkheid bij de woningcorporaties om te bouwen voor lagere inkomensgroepen. Daarboven is er ruimte voor de markt: naar reele behoefte huurwoningen bouwen waar mensen de werkelijke (marktconforme) waarde voor betalen.
Een roepende in de woestijn
Maar laten we wel wezen, het realiseren van deze plannen is niet makkelijk. Want op de woningmarkt spelen vele maatschappelijke idealen en politieke belangen een rol. Zo hebben de huidige kabinetspartijen hun kiezers beloofd niet te tornen aan de hypotheekrenteaftrek. En dat doen ze dus ook niet, al weten ze diep in hun hart dat het onvermijdelijk is. Zeker nu ook de makelaars, de bouwsector en de banken wel willen bewegen. En zolang de koopkant op slot blijft, willen linkse oppositiepartijen en de Woonbond weer niets doen aan de huurkant. Deze patstelling is even voorspelbaar als improductief. Iedereen houdt elkaar in een wurggreep in de woestijn van de woningmarkt.
In die zin is D66 met haar praktische plannen wel een roepende in de woestijn. Maar dat dit niet zinloos hoeft te zijn, heeft de pensioenleeftijd wel bewezen. Toen D66 vijf jaar geleden een verhoging naar 67 jaar voorstelde, was het ondenkbaar, maar nu gaat het -helaas pas in 2025- wel gebeuren.
Dus laten we van dat roepen in de woestijn dan maar een roeping maken. Opdat we van de dorre woestijn ooit een vruchtbare oase kunnen maken. Waar het voor iedereen goed wonen is.