Invasie Angelsaksische beleggers op Duitse huurmarkt - Hoofdinhoud
De afgelopen tien jaar hebben -met name Angelsaksische- beleggers massaal huurwoningen opgekocht in Duitsland. Ulrich Ropertz van de Deutscher Mieterbund (DMB) is niet gerust op de effecten hiervan voor de huurders. En de cijfers geven hem gelijk.
belegger Gagfah verlaagde de onderhoudsuitgaven in vier jaar tijd met bijna 30%; de huurders ondervinden steeds vaker de gevolgen daarvan
Na de hereniging van beide Duitslanden in 1990 waren er grote investeringen nodig in het voormalige Oost-Duitsland. Grote industrieën en nutsbedrijven, zoals de spoorwegen, wilden van de huurcomplexen voor hun personeel af. Hetzelfde gold voor veel gemeenten, die hun gemeentelijk woningbedrijf van de hand wilden doen. Samen zorgde deze tendenzen ervoor dat bijna 1,9 miljoen complexmatige huurwoningen in de periode 1999-2008 van eigenaar verwisselden.
Bijna 1,1 miljoen daarvan kwamen in handen van grote beleggers, met name uit de VS en Groot Brittannië. De top-3 van de beleggers bestaat uit Deutsche Annington (Terra Firma), Gagfah (Fortress) en LEG (Whitehall/Goldman Sachs), die samen al een portefeuille van 475.000 huurwoningen opbouwden.
De privatisering heeft (nog) niet geleid tot grootschalige huuropzeggingen of uitponden van huurcomplexen. Dat had de DMB ook niet verwacht: de huurbescherming verhindert snelle huuropzeggingen en het leeuwendeel van de huurders kan of wil niet kopen. De huren worden wel verhoogd, maar de Mietspiegel (een Duitse variant op ons woningwaarderingssysteem) verhindert grote verhogingen ineens.
Wat is er wel gebeurd? De commerciële beleggers verwachten een veel hoger rendement (10%) dan de voormalige (semi)publieke eigenaren (4%). Investeringen in onderhoud zijn flink verlaagd. bij Gagfah bv. van €8,62/m2 (2007) naar €6,35/m2 (2010). Ook op service aan de klanten wordt sterk bezuinigd. Deutsche Annington concentreerde de klantenservice op één locatie (callcentre). In veel complexen is de huismeester verdwenen.
Een ander effect is dat private beleggers weinig boodschap hebben aan investeringen in de wijk als geheel. Voor het aanpakken van sociale, economische en ruimtelijke problemen in wijken is een goede samenwerking tussen alle eigenaren zeer wenselijk, maar private beleggers hebben de neiging om -tenzij ze contractueel gedwongen worden- zich op te stellen als free rider.
Als laatste probleempunt noemt Ropertz het gedrag van met name een aantal kleinere particuliere beleggers, die complexen vaak na korte tijd al weer doorverkopen, na het incasseren van een snelle winst. Zij investeren helemaal niets en zorgen ervoor dat een complex in een neerwaardse spiraal terecht komt.
Samenvattend is de DMB zeer kritisch over de privatisering van (semi)publiek woningbezit, al lijken sommige beleggers wel interesse te hebben voor het maken van afspraken met de bond over beter rentmeesterschap. Die tekenen van beterschap zijn echter nog zeer pril.
De ervaringen in Duitsland zijn zeer relevant voor de Nederlandse huurders. Corporatiekoepel Aedes en minister Donner zijn in druk gesprek met een aantal beleggers als Deutsche Annington om ook in Nederland corporatiebezit te gaan verkopen. Het Wooninvesteringfonds is een eerste stap in die richting. Er is alle reden om daar zeer kritisch tegenover te staan.