Werkbezoek Antillenflat - Hoofdinhoud
Afgelopen vrijdag was ik op bezoek bij de Antillenflat in Leeuwarden, waarin bijna twee maanden geleden een aantal galerijen afbraken en neerstortten. De bewoners zullen nog een half jaar geduld moeten hebben eer ze kunnen terugkeren naar hun woning.
Samen met de mensen van de lokale SP en Johan Bakker, secretaris van bewonersorganisatie PEL, sprak ik met een aantal eigenaar-bewoners en directeur Frans Kooiker van WoonFriesland.
De Antillenflat is 50 jaar oud, het was een ontwerp van het Rotterdamse architectenbureau Van den Broek en Bakema. Een bekend bureau uit de naoorlogse periode, ik heb zelf nog in een door hen ontworpen splitlevelflat in Eindhoven gewoond. Rond 1960 was het gebruikelijk dat balkons en galerijen een geheel vormden (“aangestort”) met de vloeren van de appartementen. Die constructie heeft als nadeel dat er een koudebrug ontstaat bij de gevel (dus condens in de wintermaanden) en dat er relatief grote thermische spanningen ontstaan in het beton. Binnen is het immers altijd ongeveer 20 graden, terwijl de temperatuur van de galerijen kan variëren van -15 tot +50 graden.
Vermoedelijk zijn er door de werking van het beton kleine scheurtjes ontstaan, waarna de wapening door binnendringend vocht is aangetast. Het onderzoek naar de oorzaak is nog niet klaar, zal waarschijnlijk medio september worden aangeboden. Naar mijn mening zou minister Donner er bij eigenaren van vergelijkbare flats op moeten aandringen dat deze preventief onderzoek laten uitvoeren. Hij wil daarover pas besluiten na de publicatie van de conclusies over de Antillenflat.
Complicerende factor in de afhandeling van het ongeluk is de combinatie van huurders en eigenaar-bewoners in de flat. WoonFriesland heeft vanaf 2003 appartementen verkocht in de KoopGarant formule. Inmiddels zijn 47 woningen verkocht, 53 worden nog verhuurd. Dat betekent dat WoonFriesland een meerderheid heeft in de Vereniging van Eigenaren. De voorzitter van de VvE is in dienst van WoonFriesland, de eigenaren hebben daardoor het idee dat veel besluiten over hun hoofd heen genomen worden.
Ik denk echter dat ze na het ongeluk juist heel veel mazzel hebben dat een meerderheid van de huizen nog eigendom is van een woningcorporatie. De reparatie gaat naar schatting vier miljoen euro kosten, €40.000 per flat. Dat zie ik de VvE nog niet ophoesten van een onderhoudsbijdrage van €91 per maand. De verkoopprijs van de woningen was minder dan €90.000 en de bewoners hebben een modaal of zelfs benedenmodaal inkomen. Zij kunnen een veel gevallen ook niet even €40.000 bijlenen bij de bank. En de opstalverzekering geeft bij dit soort schades niet thuis, omdat er geen sprake is van een “plotselinge en externe oorzaak”.
WoonFriesland heeft besloten om het herstel niet alleen voor te financieren, maar geheel voor eigen rekening te nemen. Behalve dat de corporatie zich moreel (niet formeel) verantwoordelijk voelt voor de appartementen die recent verkocht zijn hebben ze ook een aantal praktische redenen. Zo zou het herstel véél langer gaan duren en daarmee veel duurder worden als er eerst duidelijkheid moet komen wie er wat gaat betalen. Ik vind dat een verstandig besluit. Verder heeft de corporatie zich verdienstelijk gemaakt door met de vijf belangrijkste hypotheekbanken de afspraak te maken dat de rente over de periode tot de oplevering van de herstelde flats kwijt te schelden. Daarmee vervalt het grootste deel van de dubbele woonlasten problematiek.
Je ziet wel dat bij dit soort incidenten blijkt dat de verkoop van goedkopere huurappartementen risico’s oplevert bij het beheer. Met name bij grote uitgaven (zoals een toekomstige renovatie) is het onderhoudsfonds niet toereikend. Je krijgt dan problemen met de financiering als een deel van de bewoners de investering niet kan terugbetalen. Ik denk dan ook dat woningcorporaties veel terughoudender zouden moeten zijn bij de verkoop.